易宪容：中国股市暴跌将带动房地产市场逆转

股市大跌房企融资难

内地股市的下跌对房地产市场影响正在从各个方面显示出来。比如，股市的下跌，让一些房地产企业上市融资增加困难，目前有几家房地产上市公司计划上两个月在香港H股市上市，但是由于市况不好，纷纷都推迟上市的时间。而房地产公司上市受挫，不仅减少融资渠道，也使公司没有足够的资金用来买地。最近不少一、二线城市土地流拍，或土地拍卖价格急速下降与这有关。

股市价格的下跌，提高了内地监管部门对房地产企业融资的标准。据报导，最近的房地产企业融资，企业首发过程中凡募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等，将不予核准。同时，房地产企业信息披露透明度也被高度强调。首发时重点关注本次筹资用于投资项目开发进度、项目资金使用计划、本次募资在招股书中披露的是否与计划一致；再融资时重点关注上次募资项目进展、效益情况是否与招股书披露一致，是否充分履行承诺等。另外，在近期国务院关于促进节约用地的有关通知下发后，监管部门要求在审企业及后续提交材料企业，必须由保荐人和发行人律师围绕通知逐条进行尽职调查，逐条发表明确专业意见。

政府收紧房地产企业的上市公司标准在于这一轮股市的下跌与上市公司没有走出“圈钱”窠臼有关。为减少上市公司再到股市圈钱，就得采取严格限制标准。这些限制对房地产企业来说，要想从股市轻易获得资金已幷非容易。

这一轮股市的下跌，减少了房地产企业便利的融集渠道，也由于财富效应的逆转而让居民对住房的需求严重下降。2007年房地产的火爆与繁荣是与股市的繁荣有关的。这种关联性主要表现为两个方面。一个方面就是房地产市场繁荣，房价上涨的情况下，不少投资者利用银行的加按揭与转按揭，从银行获得大量的资金进入股市，然后在股市价格上涨后，又把从股市赚到的钱抽出来进入房地产市场。这种股市价格上涨与楼市场价格上涨的互动，推动房地产市场繁荣。另一方面，在2007年上半年，由于股市价格快速上涨，不少股市的投资者在股市赚到住房按揭首付款之后，纷纷通过住房按揭贷款进入房地产市场，使房地产销售达到前所未有的增长。

房市将有根本性逆转

然而，在股市下跌后，财富效应严重弱化，不少投资者为减少损失想把进入股市的资金抽出，再投入房地产市场。但这是根本没有意义的。因为股市下跌，投资者已被严重套牢，如果这时候退出股市，将遭受严重亏损。而在遭受严重亏损的情况下又投入另一个泡沫市场，就面临再一次被严重套牢的更大风险。因此股市的下跌，投资者是不会退出股市而进入房市的。

内地股市严重下跌，不仅让房地产开发商融资困难，也让住房的投资者与消费者减少了进入房市的条件，这都会严重影响房地产市场的供求关系。这种供求关系的变化，也带动整个内地房地产市场逆转。尽管目前不少地方的房地产企业总希望股市快速好转来扭转这种局面，但是这只是一种希望，内地房市在股市下跌及政府政策的推动下，发生根本性逆转是必然，只不过是逆转来临的时间早晚而已。

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