专家推荐：家庭分次购置房产投资理财全攻略

一、分次购置房产的几种情形

1、刚刚参加工作不久的年轻人，收入稳定且呈现增长趋势，但手头积蓄不多，眼下难以承受过高的首付款，购置房产时宜采用分步到位的办法。

2、已有住房，但主要家庭成员工作或上学地点变迁，为更方便上班或就学，面临再次购房。

3、原有住房的功能性或交通环境等方面不能满足购房者当前的要求，为追求更高的居住生活品质，有重新购置房产的需要。

4、再次购置房产预计可以获得超值回报，购房者纯粹的置业投资需要。

二、房产分次置业理财策略

1、首次购房时，资金统筹安排房产不同于汽车、电器等其他大宗消费品，具备价值相对较高(一般需要负债购买)、位置固定、使用期长、变现手续烦琐等特点，因此在做出购买决定前一定要反复斟酌。除要考虑位置、交通、房屋自身品质等因素外，还应对自身的财力状况和今后预期收支情况做客观的分析。对于有分次置业考虑的购房者来说，首次购房时应注意以下几点：(1)不要追求一步到位，买面积很大或总价很高的房产，以免占用过多的资金。与近郊大户型相比，市区工作地点附近或地铁沿线的小户型总价差不多，但日常能节省大量时间和交通成本，因面积小使得居住成本低，而且今后更易于租售，自住投资两相宜，应是不错的选择；(2)首次购房贷款月还款资金占当前月收入的比例不可过高，30%以下为宜，不要让第一套房子就把自己压得透不过气来，月供之外其他与房有关的支出也要事先预算好，如物业费、采暖费、车位租金等；(3)除购房首付款外，还考虑到装修款、家具电器、契税和公共维修基金等一次性支出；(4)首次购房，一般不要急于购买车位，一来以免占用过多资金，二来今后更方便房产转让；(5)通过办理银行人民币理财、零存整取储蓄、购买货币基金等金融产品，精心安排日常节余的资金，使之尽可能保值增值，为再次置业奠定基础。

2、是否“以房养房”，要视情况而定房产具备消费品、投资品的双重属性，其投资属性表现在既可以通过转让所有权一次性获取买卖价差，还可以通过出租使用权分期获取租金收益。很多人在以贷款方式购置了第二套房产后，往往出租其中一套房产，以租金收入偿还另一套房产的月供，即所谓的“以房养房”、“以租抵贷”。是否采用“以房养房”的方式，根本上取决于购房者对当地房地产市场租售价格走势的判断和投资收益率比较分析，不能一概而论。这里有三种基本假设：第一，预计租售价格保持当前水平；第二，预计租售价格呈下降趋势；第三，预计租售价格呈升高趋势。

以下假设今后若干年内房产租售价格保持当前水平，举例说明“以房养房”是否划算。目前，5年期以上银行按揭贷款年利率是5.31%，如果出租房产的年收益率低于5.31%，则出租方案显然不如出售该房产，那样可以将一次性回收资金用于提前全部或部分偿还另一房产的银行贷款。这里核心问题是出租收益率的计算。

北京的张先生以成本价购买一套位于西城区的房改房，建筑面积60平方米，2004年底，在海淀区贷款60万元购买一套商品房用于今后自住。西城房改房每年需负担取暖费1800元、物业费900元，经了解，目前市场价格42万元(包含装修)，月租金2000元。他拿不准到底该出租房子收租金还是卖掉房子回收资金去归还海淀房产的银行贷款。租金收益率的计算：为确保出租房屋的品质，张先生还需要投入10000元左右购置电器和家具；此外，出租过程中有可能出现房屋空置期，暂以每年15天计算。年租金净收益=2000×12×（365-15)/365-1800-900=20314元，年租金收益率=20314/(420000+10000)=4.72%。显然，与其靠收取租金获取4.72%的年收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归还海淀那套房子的部分银行按揭贷款，毕竟为供海淀的房子所付出的资金成本是5.31%，高于4.72%的资金收益率。

需要进一步说明的是：

(1)如果拟出售的那套房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证，转让时将会受到很多限制。

(2)如果考虑长久出租，要想维持原有居住品质和租金水平，还应每隔5年左右重新装修，更换部分家具家电。

(3)如果出租的是商品房，而非房改房，业主本人还需负担房屋中介机构佣金，一般标准是一个月的房租。(4)出租房子要不断耗费大量时间精力与房客、中介公司打交道，在“时间就是金钱”的当今社会，这也是一笔不小的“成本”。计入(2)-

(4)这些额外投入后，出租收益率还应打一些折扣。根据上例中的房产租赁市场行情，综合考虑各种因素，目前出租房屋的投资收益率在4%左右，低于目前的房贷利率约1.3个百分点(5.31%-4%)，“以房养房”出租所收取的租金与一次性出售房产回笼资金所节约的贷款利息相比，后者每年可节省资金420000×1.3%=5460元。

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