我爱我家：“以旧换旧”引发“房屋置换新时代”

——――二手房促城市人口重新布局 再置业选择“以旧换旧”

早在5年前，开发商的新盘遍地开花，人们并没有给二手房留有更多的考虑空间。5年后的今天，开发商已经将"阵地"转向远郊，而曾经的新房也已经加入到庞大的二手房阵营，二手房的储备量巨大。以前，开发一个大规模的项目就能够引导购房人组建一个大型社区，在不断建设中，人口就随着楼房的新建位置而布局。"龙江"、"月牙湖"这些典型的"城中城"就是那个年代中聚拢众多购房人的"产物"。而如今，随着主城土地开发面积的缩减，新盘项目已寥寥可数。但南京市的人口和住房需求却与日俱增，同时，随着人们工作、学习等生活中诸方面的变化引发的"再置业"正在成为城市居住格局中新的亮点，城市人口重新布局正在进行中。

那么，在新一轮的人口居住格局变化需求下，新盘有限供应和开发远郊化已经无法满足购房者"各有所需"的置业需求。因为，"再置业"的购房者大部分基于生活中特定需求，如工作调动、老人或孩子的医疗及教育问题而产生的置业需求。他们往往要求交通顺畅、社区完善、周边相应配套齐全。而这种需求却又具有分散性，特定性。显然，多半建设在远郊区的新房不能解决这部分需求。

专家解答二手房城市人口重新布局中的多重优势就在这时，二手房的诸多优势开始显露，尤其是人口重新布局中的"再置业"调控作用越来越明显，这一点可以从二手房近两年来的交易数据中体现。来自南京房地产经纪结构"我爱我家"公司的数据显示，二手房年交易量从05年到07年一直维持在50000套左右。那么，二手房作为城市人口重新布局住宅换位过程中有那些具体优势呢？南京"我爱我家"房地产经纪公司专业人士给予解答：

首先，二手房以"现房"交易，是满足市场中刚性需求最有效、最直接的方式。购房人从看房到过户最短可在一周内完成交易。比如，购房人因工作变动，要求短期内换一套距工作单位近的住房，那么，二手房的即看即买就给客户提供了最快捷的房源供应。而一手房和保障性住房的开发周期的时间局限性和期房的风险性更难以把握。

其次，二手房社区相对成熟、总房款低。大家都知道一个完整新社区的形成，不单单是住宅项目的建成，还包括社区物业管理、购物、休闲等相关配套的健全，成熟社区的形成需要一个长期的过程。而二手房恰恰能够迎合"再置业"对配套齐全的要求。比如，一个住在迈皋桥的家庭，因为子女上学在鼓楼区，就需要再购一套距学校较近住房。于是，基于多重因素考虑，最佳选择就是购买鼓楼区学区内的二手房。

在价格方面，虽然现在的二手房价格已经远远超过两年前销售的新房价格，但就目前新街口9000/平米左右市场价来讲，仍远远低于同片区18000元/平米的一手新房的房价，可以减缓过高的置业压力。

另外，二手房还具有地理位置优越，建设格局多样，户型齐全等特点。也正是基于二手房的这些特性，才使其在城市人口从新布局中起到了不可替代的作用。

同时，"我爱我家"专业人士就目前市场存在的几类人口重新布局的现象给出相应建议：

"企业迁址"带来的住宅置换08年最具代表性的迁址，莫过于奥体CBD建成后，大批的企事业单入迁新址，大批单位员工也必须面临住房"移位"，在单位附近或地铁沿线再次置业就成了最佳选择。

推荐房源：

奥体地铁一号线的"金马鹂城"，市场均价92000元/平米

奥体"中海塞纳丽舍"，市场均价98000元/平米

奥体"西堤国际"，市场均价10000元/平米

奥体"奥体新城"，市场均价95000元/平米

"以旧换旧"升级置业年龄结构在30-35岁左右的很多中年人将面临家庭养育子女、赡养老人的升级置业需求，因为对教育和医疗环境要求较高，因此，建设在偏远郊区的一手房显然不能满足这部分购房者的要求。因此，越来越多人开始将"以旧换新"的升级置业转向为"以旧换旧"。这种"以旧换旧"又包括教育型、养老型和一些生活配套的升级置业。

推荐房源：

与教育有关置业可以选择鼓楼区的二手房，代表房源有：

玉泉路 "琅玡路小学"学区房，市场均价17000元/平米

虎丘路 "力学小学的"学区房，市场均价14000元/平米

拉萨路 "拉萨路小学的"学区房，市场均价12800元/平米

芳草园 "芳草园小学"学区房，市场均价12000元/平米

适合老年人养老，医疗配套完善的可选择广州路附近的二手房源，如：

广州路的"省人民医院"附近，市场均价11000元/平米

广州路的"虎踞关"，市场均价9500/平米

如果想要享受更完善商圈及相关配套，"我爱我家"建议客户选择新街口与鼓楼之间的二手房源。

新街口的"石鼓路"附近，市场均价9200元/平米

新街口的"丰富路"附近，市场均价8500元/平米

鼓楼的"丹凤街"，市场均价9600/平米

除此之外，还有其他原因引起的人口居住位置的变化，这些个性化需求都能够通过二手房市场的调节来实现。在购房成为人们最大消费支出的时代，通过"以旧换旧"方式逐步完善居住质量，能够减缓置业压力的同时，也能节省更多的财力丰富日常生活。因此，积极发展二手房市场对城市人口重新布局，逐步改善人们生活质量起到了积极的促进作用。

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