只售不租侵害业主利益 谁来管小区车位虚高定价

在南京城中、城东和河西的许多新建小区，出现了路边停车爆满、小区车位空余的怪现象。南湖附近的云河路，路两侧停满了私家车，路中央仅剩一个车位宽度通行，而附近的小区据称还有一半车位没卖掉。城东苜蓿园大街某大型楼盘，车位卖到十五六万一个，业主将车子停在路边，由于小区车位空置很多，交警经常来贴路边停车的罚单……

问题的症结，出在小区车位“只售不租”上。开发商的考虑很简单：卖车位可以迅速回笼资金；要是出租，租金150-300元/月，六七十年才能收回，哪能这么“耗”下去？

2004年12月，南京曾规定了小区车位15%：85%的“租售比”，15%的车位作为“公共车位”租给业主。但新建楼盘，则普遍选择了车位“只售不租”。开发商辩称，根据新颁发的《物权法》，他们可选择出售、赠送、出租的任何一种方式处置车位。从去年10月1日起，南京房管部门在审批车位销售范围时，取消了“小区车位15%归业主”的做法，许多新小区直接在合同中约定：车位归开发商销售。

小区车位“只售不租”，助长了开发商虚高定价，让本已捉襟见肘的城市停车问题“雪上加霜”。在南京，河西毗邻主城地段的车位已蹿升至20万元一个，而城中的卖到了30万元左右，长江路一楼盘车位最高卖41万元！新盘一交付，售楼小姐就吆喝：“赶快买车位，过段日子车位还要涨，你不买，总有人买。”许多业主买房后手头吃紧，又不愿听任开发商对车位的虚高定价，遂选择在小区外的路边停车。这一方面造成了城市支路、街巷停车吃紧，另一方面，待路内停车终至“饱和”，业主回过头来还得买小区车位——在开发商和业主的这场博弈中，笑到最后的，还是开发商。

有关专家分析，在房产开发中，土地成本已由楼盘分担，地下车位的建筑成本，根本没有开发商定的那么高，仙林某楼盘的车位卖5万元一个也没说“车位卖亏了”。而开发商敢于虚高定价，还是自恃车位“只售不租”的“尚方宝剑”。

对此，东南大学物业管理研究所所长黄安永认为，这是对《物权法》的误读。因为物权法涉及车位的表述中，第一句话就是“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要”——什么是“首先满足业主需要”？业主无力一次性付款购买，想求租车位也是一种需要。今年起实施的《苏州市住宅区物业管理条例》就明确规定：尚未出售的停车位、车库，业主需要承租的，建设单位应当出租。

小区车位“只售不租”，让业主没有退路可走，开发商则“稳坐钓鱼台”牟取高额利润。有关专家分析，这是因为各地落实物权法的细则还未出台，给了开发商“单方解释”以可乘之机。各地只要“允许业主可以租用尚未出售的车位”，或是明确一定比例的租售比，开发商高价卖车位就可能是“一厢情愿”。这样，城市停车也得以尽量在小区、在路外解决，从而避免支路、街巷停车爆满进而祸及主次干道交通。因此，有关部门应尽快出台有关车位租售的实施细则。在此之前，物价部门应当管住开发商对车位的虚高定价。南京商品房已实施“一房一价”，车位租金也有分类指导价，车位定价为什么不能“指导定价”呢？

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