现在的信贷环境下 购房置业谨防三大误区

房地产金融调控和信贷紧缩政策的出台，不仅仅导致购房人贷款难度加大，而且，伴随第二次购房贷款资金成本和首付门槛的提高，将更加深刻地影响、改变原有的许多房产置业理财观念。

[误区一]

资金稍宽裕就提前还贷

很多背负房贷者手头资金稍有盈余，马上想到要提前还贷，减少利息负担。当然，这在以往信贷环境宽松且个人较容易获得贷款、其他投资渠道有限且收益率较低的情形下，也无不妥。反正没有太好的投资收益机会，还了银行贷款，节省了利息支出，要用钱时可以再贷。

然而，2008年，随着房贷新政的严格贯彻和从紧货币政策的落实，人们会逐渐感觉到从银行贷款将不再像往年那样轻而易举，很多情况下难以获得优惠的贷款利率。

建议：结合家庭今后的置业规划决定是否归还原有房贷。

对于第一套房贷款仍未还清的购房者，目前大多执行最优惠的中长期房贷利率6.6555%，而今后如再办理购房贷款时利率则高达8.613%，比前者高出近30%。当下，如以闲置资金盲目归还原有房贷，节省的是相对较低的优惠利率，而再购房时融资成本则要高出近三成，付出更多。对于今后还有购房需求的家庭，不应急于归还原有房贷，如短期内尚未有贷款购房打算，可考虑用闲置资金买一些稳健型的理财产品，其预期收益甚至可以覆盖优惠利率房贷的支出。

[误区二]

“以小换大”、“梯级置业”

对于参加工作不久，经济实力不足的购房者，先付些首付，买套小房子，慢慢还月供，等收入大幅提高后再换购一套大房子，分多次、以梯级形式实现自己的置业目标，这原本是备受年轻人推崇的一种置业理财方式，其理念本无可厚非。然而，房贷新政的出台，使得再次贷款购房者，即便首套住房贷款全部还清，也将承受高于首套房贷近三成的利率水准，这不得不让许多原本打算通过换购升级的购房者望而却步。

建议：初参加工作短期内不购房，随父母住或暂时租房，努力攒钱挣钱，尽快积累首付，一步到位，多贷款直接购买大房子。或者，单身时贷款购买一套小户型，准备结婚前，以“他”或“她”的名义再贷款买套大房子，然后再结婚。另外，也可以首套小户型以父母名义购买，尽量不贷款或少贷款，等时机成熟时再以自己名义多贷款、买大户型。

[误区三]

“以房养房”、“以租抵贷”

几年前，低房价和低利率的市场环境，使得“以房养房”、“以租抵贷”置业理念颇为盛行。然而，随着房价的逐年大幅度攀升，如今，大城市房屋租售比严重背离，许多地段的房产出租收益率甚至不及存款利率，单纯指望出租获取收益已不太现实。

建议：贷款利率的提高，无疑增加了房产出租投资的收益期望值，尤其是第二套房中长期贷款要承受最少8.613%的利率，以目前的楼市现状，一般住宅项目很难有这么高的租金收益水平。如果拟购房产未来预计涨价空间不大的话，则需认真思量此笔投资是否值得。换言之，如没有太好的买卖盈利预期或非常迫切的自住需求，则应尽量避免盲目贷款购房。

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