价格有规律可循 自己应该如何为二手房估价？

二手房交易时，由于买卖双方的角度和心态各异，卖方总喜欢拿同地区商品房的房价来类比，开价与商品房差价不大;而买方总强调一个“旧”字，结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊，无法成交。其实只要真正站在市场的角度，以房屋的市场价值为基础，以供求关系为参考，具体分析测算，二手房的价格还是有规律可循的。如果您想给旧房估个价，主要应抓住以下三大因素：

一、房屋因素

房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%。另外旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型(小厅、小厨、小卫)-10%。此外，楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例：2层和5层为基准价，1层和6层-3%，7层-5%，3层和4层+3%，若是楼顶则-5%;房间如无朝南门窗，-5%。

二、环境因素

环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，位于省、市重点中小学区的+15%。

三、心理因素

如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房;如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍。心理因素：-8%。

现举某实例加以验证：某住宅1989年建成，此房位于6楼(共7层)，建筑面积51平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。得出“三小”套型：-10%，折旧率12年×(-2%)=-24%，楼层：-3%，朝向：南北，非小区和无物业管理：(-5%)+(-5%)=-10%，重点中小学区：+15%，心理因素：-8%。当地商品房价格为4500元/平方米，求得此房的价格为：4500-(4500×10%+4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×8%-4500×15%)=2700(元/平方米)。因而此房的实际成交价格14万元左右，而面积同等的新商品房价为23万元左右。

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