"特殊合同"引发二手房交易纠纷 该谁承担责任

在这个快速且要求精准的年代，品牌的力量无疑是巨大的，商业价值也水涨船高，知名品牌的估价甚至达数百亿美金。正是如此，一些运作成功的连锁加盟企业无比红火，无论是吃的、穿的、用的，现在满大街都可以找到克隆如多胞胎般的加盟连锁企业。

杭州许女士前段时间的一次买房经历，让她产生疑问：一旦出现纠纷，加盟商和品牌之间，谁该对消费者负责呢？

起因：“特殊合同”引发违约纠纷

许女士今年1月份看中了一套星星港湾的二手房公寓，面积121平方米左右，总价40万元。在与代理的房产中介签订完意向协议书后，支付了5万元定金。

第二天，许女士的哥哥许先生在认真检查合同后，表示出质疑：“这份合同抬头和公章怎么是不一样的。”

据许先生出示的合同影印件显示，在合同开始，乙方署的是浙江某房产代理有限公司某加盟店，而在合同的最后乙方的盖章是杭州某不动产经纪有限公司。简言之：署的是加盟商的名，盖的是品牌商的章。

“这样做是不是乙方合同法律主体不明？这样的合同是不是成立呢？如果在法律上有纠纷时，我告前面的乙方，他们可以说他们没有盖章；如果我告后面盖章的乙方，他们可说我是与前面的乙方签的合同。这样一来，两家是不是都能逃避法律责任？不注意看根本看不出来，我没想到这种事竟然出现在这么有名的房产中介中。”许先生有些愤慨。

在签订完意向协议书的第三天，许女士就以家中出现变故，不能购买房子为由，要求撤销成交。但房东认为许女士擅自违约，不肯退回5万元押金。许女士就以“中介公司协议合同有诈骗嫌疑”为由，向中介索赔。

这家房地产中介相关负责人对记者表示：“我们的合同是规范的，买家想违约才估计挑刺。”最终，在相关部门的解决下，认为中介公司的合同不存在诈骗的行为，但是退还了买家许女士近2万元的定金。但许女士仍然不太满意：“现在加盟的中介公司这么多，我们普通人一生中签订这样的合同可能也就一次两次，他们在合同里有这么多问题，哪能看得出来。”

现状：杭州房产加盟“规则”很多

由于中介快速扩展的需要，无论是我爱我家、盛世管家、易居臣信等直营的品牌，还是像21世纪不动产等非常知名的加盟品牌，新开门店的速度都非常快。但相比较而言，加盟品牌由于资金和品牌的杠杆作用，吸引到众多小业主，开门店的速度更为惊人，杭州目前已有两家加盟品牌的门店都超过了100家。

一位不愿透露姓名的某中介加盟品牌老总表示，现在的中介门店主要分成三类，一类是直营的，所有的经营权和法律义务都在总部，如我爱我家、易居臣信等；一类是纯粹加盟品牌，比如21世纪不动产，加盟商只是享用品牌，许多权利义务都由自己承担；还有一类是两者混合的，部分直营部分加盟。具体区别可以查看透明售房网上的成交记录，成交的公司名称代表签约门店实际所属的性质。比如有的门店虽然用的是21世纪不动产的品牌，但是在网上显示则为具体加盟商注册的公司名称。

而加盟企业因为性质不同，在签订合同时候，抬头和公章也有区别。有的抬头和公章统一为品牌，有的统一为加盟商注册的公司，还有的则两者掺杂，抬头是所加盟品牌的，公章则是加盟商的，或者互换。

抬头公章统一的合同法律责任明确，那两者不统一的合同是否就像许女士说的那样是不成立的，或是违规的呢？

维权：加盟商和品牌谁应对消费者负责

浙江瑞华律师事务所主任、高级律师，杭州仲裁委员会仲裁员王怀谷表示：抬头和公章不一致，并不代表合同就不成立，因为加盟企业有其特殊性。对于汽车品牌和经销商之间的法律权责，最高司法解释里有明确的说明。购买者一旦要维权，两方面都可以诉讼。但是对于特许加盟这一块，目前却还没有非常明确的说法。

“品牌和加盟商之间应该也是有相应的法律权责明确的，具体情况可能每个加盟商和品牌之间的约定不一，作为消费者来说，你是很难来区分。”王律师表示，他的建议是如果交易出了问题，可以对品牌和加盟商一起提起诉讼。“作为普通消费者，这是最简便的方法，具体责任要如何承担，这是品牌和加盟商之间的问题。”

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