专家支招：投资性房产出租宜进行短期操作

楼市向淡，一些业主急欲出手。无奈手中物业仍在租赁期内，卖房引发房东与房客之间合同纠纷增多。因此，业内人士建议，欲卖房的业主不妨考虑由长租转为短租。

近期沪上楼市进入调整期，一些业主闻风欲动，为防止手头资产缩水，想把正在出租的房产卖掉。按照“买卖不破租赁”的“行规”，这一类房子只能带租约出售。但此时进场的多为自住客，带租约的房子不好出手。而要解除合同必须和房客进行协商。作为房东，往往比较被动。

陈先生最近就遭遇了这样的尴尬。他想卖掉手头一套租约还未到期的房子，因此想和房客解除合同。由于这一段时间租金普涨，相比周边房子，租金的月租差已达500元。

当初签了两年的合同，还有一年半才到期，考虑到巨大的损失，房客不同意搬走。而按照陈先生的想法，自己是房屋的产权人，房子是自己的，只要提前一个月通知房客，同时赔偿一个月的租金作为违约金，就可以解除合同，房客应该尽快搬走。双方因此产生矛盾。

眼下不少房东都有这样的想法，认为自己是权利人，可以随意解除合同，大不了赔偿一个月租金。实际上，按照我国《合同法》的规定，从是否需要双方意思表示一致角度讲，解除租赁合同可分为两种情况：一种是双方协商解除合同，另一种是单方解除合同。一方单方解除合同适用于另一方当事人严重违约和不可抗力造成合同不能履行的情况。其他情形解除合同则须由双方协商一致。

业内人士建议，考虑卖房的业主一定要考虑到租约问题，解除合同不是一蹴而就。如欲卖出持有的投资性房产，不妨转变原有的为求省事稳定，签订长租约的做法，转而采取灵活机动的短租方式。一方面，目前市场短租需求旺盛，商务、教育、会展等行业催生了短租市场的繁荣，如装修一族签订3个月的短租约来就近照看装修中的房屋。另一方面，业主也可灵活把握卖房时机，避免了“空关”房零收益的损失。

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