律师在线：二手房用阴阳合同交易利弊全解读

东城的谢先生在某地产中介公司的介绍下，购买了东城某花园的一套二手房，成交价是60万元。但是在整个交易的过程中，却出现了三份合同，一份是低于成交价的，一份是真正成交价的，一份是高于成交价的。而这三份合同均有不同的作用，低于成交价的是交到税务局去用来打税，真正成交价是交给房管局用来过户，高于成交价是用来贷款。而对于一份买卖出现的多份合同，究竟多份合同会带来什么样的利弊呢？

业主阴阳合同来避税

e屋不动产地产负责人表示，“两税”落地后，便开始了各种“避税”花招，表面上看似可以节省不少税费，其中却蕴含着较大的法律和市场风险。据该负责人表示，“避税”就是其中一种：做低合同价，能避就避。“做低合同价”是二手房市场买卖双方最常用的避税方式。从去年征收营业税开始，就有不少二手房交易暗中采取这一违规做法操作，通过在一定范围内做低价格，使买卖双方共同避缴一定比例的营业税、契税和个人所得税及其他税费。

自然地产方面表示，目前二手房交易时之所以出现好几份合同，是因为在交易过程出现多个相关部门。而各相关部门又各不联系所导致的，如房管所与银行，在交易过程中都要对交易的房产进行评估，而客户为了逃避高额的税费，所以才铤而走险做出阴阳合同，达到降低评估价，减少税费的目的；而有些客户又做出阴阳合同，提高评估价，达到贷款的目的。

阴阳合同的潜在风险

据专业人士表示，其实在签合同的时候，由于二手房的税费较高，很多业主自己要求签阴阳合同，以达到避税的目的，然而，作为地产中介公司均会建议客户以确实的合同价报填合同，但遇到客户强行要求的，中介只能百般无奈，让客户签署一份声明书证明中介曾以建议过客户是客户执意自行操作的。

对于业主来说，因为递交房地产交易中心的过户价格是最具法律效力的，买家有可能根据报低的过户价格来付款，不愿意再按照原来的购房价格成交，造成业主的损失。

按合同规定，在因“多份合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。

对于客户来说，报低过户价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。当此房产再次出售时，先行做低的过户价将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，而且银行贷款的实际比例也会因此降低。

签订“阴阳合同”是一种违法的行为，尽管这种违法行为未必会带来特别严重的法律后果，但交易双方还是尽量不要签订这样的合同，因为这还会增加交易风险。

行业正逐步规范

据了解，很多地产公司都有自己的规章制度，无论成交签订几份合同，最终会以一份合同为准，其他作废，并且还有专门的法律部门进行审核，而有的地产中介公司负责人表示，一旦发现“阴阳合同”立即对当事经纪做辞退处理，合同作废，并对其所属主管给以相应的处罚。因此，在一些正规的地产中介公司里，不会出现“阴阳合同”的现象。

楼市话题

律师说法：

广东凡立律师所东莞分所律师李广表示：按照合同法和民法通则的约定，当事人双方经过协商一致有权变更合同，合同变更后，一般情况下以变更后的合同为准。

在本案件中，出现三份合同均为双方真实意思表示的情况下，依据合同法应当以最后签订的合同为准，最后一份合同中约定不明或者没有约定的，可以以前面的合同约定为准。

如果有一方认为最后一份合同为虚假合同，不是双方的真实意思表示，按照民事诉讼法的规定应当举证证明其主张。

因此在很多阴阳合同中，真实合同未能明确约定虚假合同的效力及作用，因此现实中往往造成了很多买卖双方产生纠纷以致诉之法院。

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