房企年报集体“冲喜” 主业实力拉大贫富差距

截至2月20日，共有22家上市房地产公司公布了2007年年报。令人振奋的是，这22家房地产公司业绩均告赢利。目前，有17家房地产上市公司的业绩预增或实际增长超过一倍，基数较低的渝开发更是预计业绩增长120倍。在百余家房地产上市公司中，仅有武昌鱼、SST万鸿和ST中房由于特殊原因宣布亏损。

进入鼠年，曾经牛气冲天的地产股跌跌不休，几临腰斩的境地。春节后房地产股走势稍有回暖，不少分析师认为，靓丽年报的陆续出炉起到了“冲喜效应”，给低迷中的房地产股打了一剂强心针。

2007年对房地产行业来说是跌宕起伏的一年。上半年房价“野蛮生长”，地产商左手融资右手拿地，忙得不亦乐乎;下半年美国次贷危机升级，引发了全球性的信贷危机，政府也接连出台了几个针对房地产的宏观调控政策，房价的飙升在一定程度上得到抑制，随后是年末至今市场成交量的下降。而二级市场方面，在利空不断的情况下，地产股直到现在依然在低迷中徘徊。

看点一：贫富差距拉大

由于2007年股市的震荡，类似于2006年大面积的投资收益喧宾夺主的场面并未在2007年的房地产年报中明显出现。除了南京高科、深鸿基等几个老牌的炒股能手依然能够出彩以外，大多数的房地产企业的增长都是来自货真价实的房地产销售业绩。因此可以说，相比2006年报，2007年的房地产上市公司年报更是一张检验房地产企业“真功夫”的考卷。

业绩的增幅可以从一定程度上显示企业扩张和开发的能力。尤其是去掉了投资收益的“杂音”之后，净利润的涨幅与销售业绩直接挂钩，于是航母级的大房企与普通的中小房企高下之分立现。

目前来看，几个综合实力比较强、规模较大的房企都堪称硕果累累。泛海建设营业收入、营业利润和净利润都实现翻番，其中净利润达到了历史最高水平。目前万科的年报尚未公布，但是2007年利润翻番几乎也成定局。

与这些巨头们巨额利润相匹配的，是他们超强的融资、拿地以及销售能力。据统计，包括万科、中海、富力、保利、碧桂园、绿地、合生等7家房地产大鳄2007年销售额均突破了100亿元大关。

有红火的业绩撑腰，大佬们显得心情也不错。新春佳节，不少地产公司为投资者准备了颇为丰厚的“红包”。保利地产一马当先，拟每10股派发现金红利0.7元同时以资本公积金转增10股;招商地产的利润分配预案则为每10股派1元现金(含税)，每10股派3股红股，同时每10股以资本公积转增普通股2股。

与大企业的呼风唤雨相比，众多中小企业则显得和风细雨。除了十几家公司因为快速扩张、重组资产注入以及前期基数较小等原因，能够出现翻番增长以外，更多的中小房企的增幅并未超过50%。在“红包”问题上，这些公司更是捉襟见肘，索性决定2007年度利润不分配。

而这种贫富差距很可能在2008年里进一步扩大。一方面，“拐点论”弥漫的房地产市场，房价和成交量的上涨空间尚有疑问，一旦局势不利，首当其冲的便是中小房地产商;另一方面市场人士预测，从2008年开始各类经济适用房等保障性住房将进入市场，很大程度上对住房需求、市场预期以及消费者的心理产生不小影响;最后，随着紧缩货币政策的全面到来，融资渠道狭窄的中小房地产企业将面临断炊的危险。

看点二：新的财务要求

证监会在新公布的2007版《年度报告的内容与格式》中要求，上市公司应对新年度的经营计划和所需资金量做出充分说明。因此今年的房地产上市公司公布年报时，都对2008年的房地产市场做出了自己的预测，并且为自己公司设定了新一年的经营战略目标。

泛海建设、保利地产、万通地产和招商地产等都在2008年的经营目标中将投资金额、拟开工面积和新增加土地储备等具体指标列出。保利地产2008年设定的目标是：房地产直接投资300亿~350亿元，新开工面积630万平方米，竣工面积350万平方米，全年实现销售认购240亿元。

纵观已经出炉的房地产年报，众多房地产公司的预售账款项目比较充足，已经基本可以保证在新的一年里整个房地产行业可以维持平均25%~50%的增长。然而随着宏观调控、紧缩货币政策的巨大压力以及土地供应市场的不容乐观，很多分析师认为，2008年很可能是这一轮房地产行业增长的巅峰。

如芒在背的房地产企业在年报中近乎千篇一律地提及资金需求的饥渴，很多公司也迫不及待地构思它们的再融资和扩张计划。

随着招商地产年报一起出炉的，是一纸将募集80亿元人民币的增发方案。而福星股份、苏宁环球等正处于转型成长阶段的小规模房地产公司也不甘落后，纷纷在其年报中提及数十亿元的增发募资计划。

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