调控下的房地产金融轨迹 三年演绎“大变局”

市场的集体非理性之下，噩梦只有借宏观调控之手突如其来。终于，继2007年6、7月份各家商业银行房贷头寸不足之后，央行和银监会在9月27日举起了监管的大棒，要求二套房贷款首付资金达四成以上。

业界多把去年的个贷扩张归咎于商业银行的“开门红”惯性操作，即希望在上半年甚至年初大量放贷，以获取更高的收益。还有一些银行以个贷为重点扩张业务来启动零售银行转型。但是，这种狂飙突进式的“开门红”为什么发生在去年而不是前年呢？

其实，只要对房贷调控周期的历史略作回溯，年份的坐标意义就会看得格外清晰。上次集中调控期在2005年，2006年是房贷调整期。到了2007年，银行的放贷冲动终究按捺不住了。

地产调控的三年轮回

细数起来，上次宏观调控始于2003年。以央行2003年颁布的121号文为开端，宏观调控首指房产信贷；随后的3个年头里，近10个部委紧锣密鼓出台的一系列政策，也将矛头指向房产业和关联行业。

该轮宏观调控正如一部扣人心弦的大剧，剧情的最高潮在2005年7月21日。这一天，央行突然发布了备受瞩目的人民币升值信息：人民币对美元即日升值2%。

美国格林证券有限公司首席经济学家孙飞称，从这一记重拳——人民币升值开始，在随后的年余时间里，国务院、央行等又先后实施的“国十五条”、土地储备贷款及按揭贷款专项检查等一系列调控手段，想从房地产资金主要来源上施以重手。

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