调节房价　江苏试行经济适用房“共有产权制”

让政府也获利

管理办法在专建经济适用房小区这个已有模式基础上，提出在商品房建设中配建经济适用住房模式。加上经济适用房建设用地一直来是以划拨方式供应。这为开发商和地方政府带来了难题，而共有产权房的推出，让管理办法中提出的这一设想得以变为现实。

所谓“配建及回购”，“比如说开发100万平方米的小区，政府在拍卖土地时候说好了，回购10万平方米，回购价如何确定，建筑安装成本加地价加上一些税费，就是不加利润。”陆玉龙说。

然而，对于开发商来说，这种模式并不受欢迎。上海的一家地产开发商的销售经理告诉记者，政府全部收购对其来说是没有风险的，但是创利是有限的，利润会很薄。另外在一个开发的小区中，在同一个土地价格上同时开发市场的商品房和共有产权的经济适用房，有很多难度。

而政府方面，江苏省建设厅的一位官员告诉记者，按照共有产权的理论，即便民众逐渐向政府买回那另一半的产权时，政府也是没有钱赚的，完全是取之于民、用之于民，政府是无利可图的，完全是民生的工作。

他坦言，其实许多当地政府并不太欢迎经济适用房，因为税收少了，同样一块地产出率就差了，如果一块地是卖2万元/平方米的房子，就收2万元的税收，造10万平方米的高价商品房，财政收入可以增加，因为卖房有契税，而经济适用房契税是很低的，房价低就会让地方政府的财政收入少掉一块。

调节房价的有力工具

政府在住房方面的保障人群正在发生变化，陆玉龙告诉记者，我国的住房保障制度针对的目标，应该逐渐从贫困家庭，转变为阶段性购买力不足的群体，他们很大部分是年轻的创业者和城市的新移民。

在陆玉龙看来，共有产权的模式要解决完当前贫困人群的住房问题，解决完之后要迅速地实现住房保障功能的升级和转换，把阶段性购买力不足的群体作为住房保障的重要对象。“而且年轻创业者的退出率高，把年轻人拉进来以后，可以掏很少的首付款，少贷款，政府再保留一部分产权，那么10年就把贷款还掉了，10年之后就不同了。”

前述江苏省建设厅房改办的官员表示，我国现行的廉租房制度，目前针对的是低保家庭给予低廉的租金，如果将来对象要扩大的话，租金肯定会适当提高，人员对象也会放宽，限制条件会放宽，这种扩大保障人群的方式肯定是未来的趋势。而共有产权房是符合这一趋势的。

陆玉龙告诉记者，共有产权未来还可以起到调节房价的作用。

根据理论，在房地产市场供不应求、房价上涨过快时，政府可以直接组织经济适用房建设，一方面可以较快地增加住房供应，缓解供求矛盾；另一方面可以发挥经济适用房价格水平在整个商品房价格体系中基准价格的作用，拉低商品房价格的总体水平。

当房地产市场供求基本平衡、房价比较合理，但空置率较高时，政府可以直接向开发商购买住房，作为经济适用房向中低收入家庭出让部分产权，也可以由受助家庭在市场上购房，政府提供货币补贴，较快地增加住房的有效需求，减少商品房积压，促进房地产市场健康运行，同时降低政府在住房保障方面的行政成本。

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