李开发:房地产市场有10大利益主体 购房人最弱

三、十大利益主体搅局房地产市场调控

那么，我初步了做了一个分析，国内共有大大小小十个方面的利益主体，分析一下这十个利益主体是非常必要的，因为每一个利益主体都在不同层面与不同角度对房地产调控施加影响。 

 (1)、地方政府。

俗话说为官一任，造福一方。那么一任是多少时间？通常是五年，因为地方政府官员在市长和书记的任职上五年，少会再连任。那么在他任期之内需要努力发展当地经济，一句话，也就是要推动GDP的增长。从政府的工作结果来分析，有许多内容不是完全靠软实力来支撑的，他们需要有一些外在的东西，形象性的，代表性的工程来向来社会交待，来向当地的人大、政协报告工作。作为一个城市，增加新的投资，发展新的项目，新建一些标志性建筑物，改善这个城市的交通，这是显性的工作结果，容易被社会关注与认可。从另一方面来看，政府施政的效果好不好，那么，还体现在对社会经济平衡发展和缩小贫富差距方面，特别是政府能不能对中低收入阶层给予扶持，能不能多建一些保障性住房，一些廉租房，当然都与政府财力有关。此外，地方政府的财政收入能否扩大也非常重要，财政收入意味着政府手中有多少钱可以支配，能有多少资金用来为政府的相关部门增加经费，甚至为广大公务员提供一些补贴和经济上的福利，那么这些都是政府领导人，特别是主要领导人优先需要关注的。那么，实现GDP的增长，最好是产业发展，最好是引进项目进行开发，最好是扩大生产，但是，市场经济，竞争如此激烈，也许GDP能增长，但是有可能亏损，而且这个做法要待以时日。

那么，就房地产市场的短期发展来看，政府手中最大的资源是土地，土地是不要投入的。把土地拍卖出去，使地价得到升高，是个政府扩大财政收入最容易也最直接方式。地价当然会转加到房价里面来，开发商不会满足所谓合理利润的约束，当然希望尽可能提高房价，在提高房价以后，作为政府还可以从中分得的就是税收：营业税，所得税。所以地方政府作为社会的管理者，必然会默许、甚至公开支持当地房价的高涨。诸如青岛市委前书记杜世成等一大批官员就是那么做的。

通过出让土地，充分发展房地产业，增加了GDP，增加了地方财政收入，增加了地方政府相关部门的开支，也可以为相关公务员增加福利和补贴，然后政府的活动经费有了明显的提升，地方政府也可从房地产这一块的税金拿出一部分来，为中低收入阶层建设一些廉租房和保障性住房，也可以为改善城市容貌开发一些重点项目和重点工程。从利益主体来分析，地方政府一定会积极的推动土地市场的供应和房价的上涨。

当然,我们也看到有一些地方政府在切实调控房价，做了很多努力，比如，北京，广州，南京等，他们或者能够很好的把握当前发展与长远发展的关系，或者他们有足够的相关资源可以用来推动经济发展。但是从利益主体分析来看，确实有许多地方政府对中央房价调控大政方针阳奉阴违，执行不力。

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