李开发:房地产市场有10大利益主体 购房人最弱

2007年过去了,2008年也已经度过了春节。又是一个两会即将召开的日子。参加关于房地产市场要不要进行宏观调控的研究也有好几年，特别是去年年初对中国房地产市场走势的预测文章见诸于媒体(八项措施到位，2007年房价可能下降25%)，引起了社会广泛的关注，并且在凤凰卫视《一虎一席谈》做了一期节目。因为有这个渊源，所以许多网友与媒体希望我对2008年的房地产市场做出回应与解读。 

 一、房地产领域的水太深，房地产领域的事情太复杂。 

因此不仅与社会民众交流起来比较困难，其实就是与专家交流起来也是如此。各位想一想，这里面有多少问题？太多了。你得有丰富的社会经验，你得懂政治，懂得人际关系，懂得事情的复杂性，懂得国民经济各个产业的关系，懂得国民经济的平衡的重要性。在房地产的宏观调控过程中，至少有十个以上的利益主体，而90%的研究只关注开发商与地方政府，关注炒房人，其中远不是这样简单。因此，房地产调控带来的社会争议特别象公说公有理、婆说婆有理的纠緾不清的闹剧。作为一个政治和谐、社会进步的年代，各个利益主体都有言论自由，所以也只好听便由之。

从2004年以来，要不要对房地产市场的过快发展与价格暴涨进行宏观调控，这一直是一个全社会关注的话题，话题背后是数亿民众的住房权益与自己利益。2005年两会期间，在众多人大代表和政协委员的推动下，国务院以前所未有的“国八条”开始了房地产市场宏观调控。那么，三年调控的结果是大家都看到的。但是在2007年中，中国的房地产市场发生了翻天覆地的变化，从2007年第一季度到第三季度，那么房地产市场的价格从深圳开始，向广州、上海、北京延伸，价格狂涨，价格疯涨，那么，涨价最突出的要说深圳的房地产市场，仅仅半年的时间房价就上涨的50%，有的甚至是100%。到了第三季度末，那么，我国的房地产市场又发生了另外一个大逆转。2007年8月下旬国家的相关部委先后出台了相关文件，对房地产按揭贷款首付标准，城市土地的供应中资金管理，对广大中低收入阶层的保障性住房的增加供应。在政策的驱动下，中国的房地产市场迅即从非常高潮走向冷落，并且开始萧条。买房的人打住了，购房的人也打住了，大家都在等待观望，看这一轮调控是否真的有力度，看国家的下一步政策走向。那么，从去年十一月份开始，全国的房地产市场的价格从令人咋舌的高价开始回落。深圳的房地产市场在不足3个月内，价格下跌超过15%，部分超过了25%。广州下降10%到15%，甚至许多楼盘打出了“比政府限价房还要便宜的商品房”的标语来吸引购买。即使在市场需求巨大的上海和北京，也已经有了相当程度的下跌，有的达到或超过了10%。

二、多个利益主体是调控乱象呈现的内在原因。

中国的房地产市场的争议至所以呈现乱象，是因为有着多个利益主体，它不象人们常说的仅仅是开发商、购房人与地方政府，或者是再加上一个炒房人四方，事实上它有着10个以上的利益主体，而每个利益主体都有自身的利益。所以，从宏观的角度上来看，所有的利益主体都会从自身利益出发，对中央政府的宏观调控发出不同的声音。事实上，每一个利益主体都有自己的诉求，我们只有弄清楚每一个利益主体的诉求，我们才能算认真地研究了房地产。然而现在的房地产研究乱成一锅粥，都是因为没有深入到核心层而停留在表层的研究居多，所以就难以有科学的结果。

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