08年楼市走向:须解开人民币及政策等四大悬疑

向上还是向下？2008年的楼市走向牵动着市场神经。紧缩货币政策、反囤地政策、住房保障政策以及人民币对美元升值四大因素，对楼市的供求、成本、购买力和预期已产生重大影响。

倘若“市场的归市场、保障的归保障”的楼市二元管理得以推进，“双紧”政策（紧缩银根、地根）和保障政策能不折不扣地执行，2008年房地产市场在转型中调整前行或可期待：供求趋于平衡、结构渐趋合理，价格走向平稳，预期转向理性。

国家发展和改革委员会最新公布的数据显示，2007年12月全国70个大中城市新建商品住房售价同比上涨11．4％，环比上涨0．3％。至此，2007年全年房价轨迹已完整、清晰地呈现：从一个高位走向另一个高位。楼市火爆行情因何而起？业内人士认为，有效供给不足和资金推动二因素交叉作用：新房竣工增速落后于销售增速，前期观望积累的需求爆发加剧了供求紧张；在流动性过剩背景下，通胀预期导致手有余钱者买房置业，而住房保障缺位使得购买力不足者也被裹挟提前入市追涨。

2008年，在宏观政策面有所调整的情况下，又有哪些关键性因素对楼市产生重大影响？欲辨楼市走向，以下课题需考量。

紧缩货币政策将如何作用于楼市供需？

1月上旬，央行2008年工作会议强调，将实行从紧的货币政策，总量上将更严格控制信贷。这是2008年楼市金融政策面与去年最大的不同。中央政府要防止经济增长由偏快演变为过热，压缩固定资产投资在所难免，而收紧信贷是压缩投资的题中应有之意。

市场反映，房地产业首当其冲，银行收缩对房地产企业的贷款已成定局。四大商业银行2008年新增贷款与去年相比有减无增，而各行的个人贷款比例却都有增无减，这意味着公司贷款占比大大压缩。房地产公司的贷款额度更是大大降低，一些银行一开年第一季度的房地产开发贷款额即已告罄。而国内房地产是资金密集型产业，多采用“开发－周转－再开发”的模式，开发资金的直接融资比例不过两三成，间接融资的主渠道为银行。眼下银根收紧，对于大多数房企而言，意味着“贫血”。毕竟，已经或即将从资本市场融资的房地产公司还为数不多，更何况房地产企业上市、再融资的门槛在明显提高。2008年，房地产企业两大资金来源——信贷和上市，都面临严峻的形势。

上海独立房地产研究者顾海波(顾海波博客,顾海波新闻,顾海波说吧)分析，信贷紧缩是把双刃剑，一方面会带来商品住房投资减少，从而导致供给可能也会减少。换言之，压缩投资与增加供给存在一定的矛盾。不过，2007年前10个月，全国住宅施工面积和新开工面积同比增长24％左右，略高于2006年水平，尤其新开工面积的增速提升幅度较大。这意味着2008年我国住宅供应将有所改善，竣工面积增速会明显高于2007年，供求矛盾将有所缓和。但一线城市的住宅供应仍然相对不足，譬如北京、上海，2007年前10个月新开工面积均比上年同期下降一成以上，2008年上半年新增供应会减少。

另一方面，信贷紧缩会抑制投机，并使得部分改善型需求的购买行为向后推迟，更重要的是，对抑制地价狂飙大有裨益。“地王”频出实质上就是流动性过剩、资金推动型价格暴涨在土地领域的实现。信贷收紧，开发企业手里的钱少了，土地出让竞价或将不再豪赌。一旦面粉的成本低了，面包的价格也就有了相应回旋的空间。

反囤地政策将给楼市带来何种影响？

与银根一同紧缩的还有地根。2008年楼市宏观调控的一个重要主题是清理闲置土地，加大对开发商囤地的打击力度。

1月7日，国务院下发了一则《关于促进节约集约用地的通知》，重申打击囤积土地的精神，对于闲置两年的土地要坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，则按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费。对闲置房地产用地征缴增值地价的举措，表明土地调控措施日趋严厉。

此前，国土资源部发布第39号令（《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》），从2007年11月1日起，对未缴清全部土地出让价款的，不得发放土地证，也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证。这一规定意在从源头封堵当下房地市场普遍存在的漏洞：付小钱、多占地、慢开发。某些开发商动辄圈地上百万平方米，分期缴纳土地出让金、分期取得土地使用权证、分期开发的惯常做法或将难以为继。

易居（中国）研究院分析师杨红旭认为，反囤地政策双管齐下，一个是在购地环节收紧增量，不得滥占，一个是在土地使用环节挤出存量，不得闲置。如执行到位，将大大缩短从土地出让到可供产品的周期，从而在加速有效供给方面给房市带来正面影响。

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