"先快后慢"放贷规律打破 房贷市场松动成奢望

2008年信贷收紧的“发令枪”已经鸣响。在年初发布的央行2008年工作会议声明中，货币政策从紧的趋势表露无疑。而各家银行信贷标准的相继落地，也使得原本期望“喘一口气”的开发商和投资者希冀落空。银根日趋紧缩，以往“先快后慢”的银行年度放贷规律被打破，这对楼市调控正起着至关重要的作用。

个人：成本大幅提升

据悉，自去年10月下旬之后，各大商业银行基本上都已完成当年的放贷额度。随之而来的市场情况是，即使购房者提出贷款需求，递交各项贷款材料，银行也只能批贷而不能放贷。记者曾经询问过多家商业银行，他们皆表示“需视下一年度银行贷款额度而定”。一银行业信贷人士透露，按照通常规律，商业银行热衷于按照“先快后慢”的放贷计划来执行。“就具体操作人员来说，这样对于指标的完成情况容易掌控。”

正因如此，2007年底出台的“第二套房房贷细节”以及新一年度各家银行的下放指标如何，成为衡量今年信贷政策紧缩程度的因素。但是，从实际操作情况来看，局势并无“松动”痕迹。

北京伟嘉安捷投资担保有限公司经理殷丽娟介绍，北京目前各家大型商业银行普遍采用“以家庭为单位”的第二套住房标准。其中，除了第一套住房贷款采用首付3成、利率下浮15%之外，第二套住房贷款普遍采用首付4成、利率上浮10%的方案。甚至有个别银行将第二套住房贷款首付提高至5成。

而在上海，记者询问了中国银行、建设银行、工商银行等各家金融机构，回答也都“大同小异”，即按照国家政策统一执行。据一位负责信贷业务的银行界人士介绍，虽然第一套住房贷款可享受下浮15%的优惠利率，但仍然需视客户资质而定，而第二套住房贷款利率上浮10%的政策，却是“一定要执行的”。

这样一来，对于以贷款方式投资的购房者来说，其压力的增加是显而易见的。“现在贷款炒房的付出成本太高了。”一位境外房产投资者称。为了避免持续加息带来的影响，他不得已改变策略，只有将从前利用贷款投资的几套物业变现脱手，才能“集中火力”一次性付款购买如今仅有的那套物业。

企业：明显感觉偏紧

而对于开发商来说，今年的日子仍然不会太好过。在央行工作会议有关声明中，并没有公布2008年货币信贷调控目标。央行对于信贷增长规模的控制究竟如何，便成为业内关注的焦点。

“今年的贷款形势明显感觉偏紧。”一家大型开发企业负责人告知记者，“虽然银行方面不会明确表示拒绝，但时间延长是肯定的。”另据一位专司公司贷款业务的银行内部人士透露，针对企业的开发贷款策略肯定是“趋紧”的，具体到操作方式上，便是贷款额度的收缩。“关于开发贷款的操作，原先可根据企业资质优劣、规模大小进行商榷，一般都能够按开发商的要求实行放贷，但现在不行了。”

据记者了解，与去年相比，上海几家大型国有银行的信贷指标或减少或持平，而小型股份制银行虽然有所上涨，但涨幅不多，普遍不超过10%。有开发商向记者表示，大型国有银行在开发贷款上的控制力度明显加强，虽然小型股份制银行的放贷额度有所提升，但并不意味着会趋向“松动”。“就算指标提升了，在开发贷款上仍然有所控制，会把指标转向其他类型的业务。”一银行人士称。

一位北京开发商认为，目前各家商业银行的放贷规律已改为“先紧后松”，预计放贷缓慢的趋势将延续至春节之后。

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