2007 楼市“拐”了吗？

“2007年是不是楼市‘拐点’并不重要，重要的是2007年将无可争议地成为本轮房地产运行周期的一个关键节点。等这一轮房地产热潮退潮后，人们会发现，正是在2007年，我国楼市在充满争议中走进了一个新的运行区间。”

两个信号

一个信号是房价。有媒体报道说，万科产品近日全线降价。报道称，12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘，不到两个小时，首次推出的C栋156套单元即全部售罄，市场突然再现久违了的火暴。其“原因在于万科开盘定价13000元/平方米的均价，远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格”。另一个广州楼盘万科云山开盘价12000元/平方米，上周末出现部分单元价格为7000元/平方米起。而10月20日，万科以7500元/平方米的低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，开盘当天售罄；上海万科部分楼盘降价，平均降幅15%……”在万科“领跌”下，中海地产、招商地产、金地集团纷纷跟随进入降价潮。

除广州、深圳出现整体大幅下降外，各一线城市房价也开始“高位徘徊”。最新数据显示，京城房价半年来首次下降，11月均价比上月便宜358元，南京楼市连续三月成交下滑，拐点迹象明显，武汉商品房成交量收缩，房价上涨速度放缓……

另一个信号是股价。就在万科房价下降的同时，以万科为龙头的房地产上市公司的股价也出现大幅回落。万科A股11月1日最高价为40.78元，12月17日以近跌停板收盘，收盘价为27.10元，一个半月来跌幅为33.5%。深圳华侨城A股11月12日最高价为74.50元，12月17日收盘价为44.78元，一个月下跌幅度为39.9%。泛海建设9月25日最高价为71.30元，12月17日以跌停板收盘，收盘价为41.49元，近三个月的跌幅为29.8%。而深沪股市的房地产板块指数，则从11月1日最高的6467.73点，下降到12月17日的4876.76点，自调整以来，下降幅度为23.57%。

股价的大幅下跌，说明市场的另一个先知先觉者—————机构投资者预见到了房地产市场的整体前景不妙，开始抛售房地产股。而抛售的背景是，市场预期人民币大幅升值，并普遍看好房地产上市公司2007年的业绩。

两个价格信号变化的背后，实际透露出来的信息则是房地产市场供求状况和资金市场供求状况出现了关键性的变化。

关键性之变

“现在房价的虚高成分太大了，我不想成为最后一拨高位接盘的人。”在北京某事业单位工作的彭小宇相信房价会在近两年理性回归。目前，持有与彭小宇类似观点的购房人不在少数，加上不少购房人面对高房价而“望房兴叹”，市场观望气氛日益浓重。

在此背景下，成交量萎缩就成为楼市自“金九银十”这一传统销售旺季遭遇尴尬以来的最显著特征。深圳楼市继续着8月份以来的市场成交低迷状况，10月份深圳新房市场日均成交较9月下降一半以上，11月上旬，深圳新房日均成交仅在30套左右。而与深圳相邻的广州同样是楼市成交低迷。北京、上海的成交萎缩状况也有加剧之势，两地上周住宅交易环比跌幅均超过20%。

2007年11月中下旬，中国人民银行在全国50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查，回收有效问卷20000份。调查结果显示，居民购房意愿降至历史次低。

调查的7个大城市居民购房意愿除广州和重庆外，均较上季度下跌，其中北京、天津降幅最为明显，分别较上季度下跌7和3.5个百分点。从居民家庭收入结构观察，中低收入家庭购房意愿随着房价的不断上涨而降低。

市场供求陷入胶着，资金链条也面临断裂危险，“钱”进内地愈来愈难。不仅国内房地产公司一度通行的圈钱模式难以为继，就连海外融资也纷遇阴霾。

“出门的时候阳光还打在身上，路演的后期就开始刮风又下雨。”由于投资者信心不足，11月15日，原拟向海外发行10亿美元优先票据的碧桂园被迫无限期推迟了发行计划。与此同时，另一家香港上市公司雅居乐的4亿美元票据发行计划也面临相同的命运。

碧桂园百亿票据发行搁浅，更多地反映了当前国际金融环境的低气压和投资者对于中国房地产的警戒心提高，是美国次贷危机、中国金融政策调整、拦截外资炒楼、国际投资者风险承受度降低等多方面因素交互作用的结果。

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