66万平方米准地王流标 信贷从紧令北京地价回落?

年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。

同在北京清河，两年前这里诞生了一块25.65亿元的“地王”；而日前，一块66万平方米的“准地王”在这里蹊跷“流标”。

在业界看来，加息、银行信贷从紧的措施效果开始显现，向来攀高的北京地价正在迎接短期调整的可能。这与已经开始逆转的珠三角房价一起，构造出中国房价未来的“新想象空间”。

准地王出让“生不逢时”？

猜对了开始，却猜错了结局。

正如地产商所料，北京市年底出现久违的“好地”：66万平方米的“清河营村住宅及配套、商业金融(1号地)项目用地”(下称1号地)。

然而，1号地却意外地以“流标”的方式，演绎了自己特殊的命运。12月14日，由于投标公司未达到三家，北京今年出让面积最大的一块土地意外流标。据了解，按照北京市国土局、土地储备中心设定的规则，1号地必须由三家公司同时投标才能进入“出让程序”，而直至12月14日开标之时，仅有两家企业正式递交标书。

“据我所知，这其间曾经有第三家企业有过意向，并且履行了一定的程序。”12月19日，北京地产界一位权威人士告诉记者，最初对这块土地显现出浓厚意向的共有三家公司，其中包括首开集团旗下二级法人天鸿集团的一家子公司，以及另外两家“北京本地注册”的开发企业。

 然而，最终正式提交标书的只有天鸿集团的子公司和另一家企业，在招投标程序进入到开标阶段的最后一刻，“第三家”企业改变策略，撤出投标程序，最终导致外界给予厚望的“准地王”出让无疾而终。

同样令业界奇怪的是，在这块2007年单幅出让面积最大的土地上，以往知名房企“争食肥地”的情景并未上演。至于个中原因，一位在香港上市的内地房企的高管分析，由于时近年底，公司正在着手于明年的财务安排，而今年拿地的任务也已完成，因此，对这块条件不错的土地未予出手。

记者从其他几家在香港上市的内地房企得到的答案与此类似，“出于公司整体的考虑和财务安排”成为了“主流答案”，在岁末年初大型房企正在进行来年财务安排之时，1号地的此时“出世”“生不逢时”。而在近日北京出让的5块土地大部分也都遭到市场冷遇。

 银根效应

说到底还是“钱”的问题。

“并不是这家退出的公司对这块地不感兴趣，而是财务安排的问题。”前述权威人士对记者说。所谓财务安排，即是该企业明年一季度的预售楼盘按揭贷款额度没有最终确认，在这种情况下，企业自然没有胆量在土地上“一掷千金”。

尽管自2003年央行发布121号文件后，各商业银行已经不再对开发企业发放土地购置贷款和流动资金贷款，但地产商拿地的“底气”依然与银行信贷未来的“松紧”有直接关联。据北京师范大学金融研究中心主任钟伟的调查，地产商的绝大部分现金流，均来自于银行发放的按揭贷款。

根据钟伟的研究，房地产企业已购置而未开发的土地上沉积的银行贷款，超过90%的来源是银行按揭贷款。在钟伟主持的“地产企业囤积土地情况报告”中指出，沉淀在土地上的银行贷款高达两万亿元。

由此，今年10月以来，对房地产信贷政策，尤其是按揭贷款政策的收紧，显然开始影响地产商今后在土地上的投资能力。“如果没有足够的按揭贷款形成销售回款，地产商能投入在土地上的资金，就要受到影响，这是一个资金链运作的问题，按揭贷款是关键环节。”钟伟向记者强调。

最终从1号地“临阵脱逃”的这家企业正是碰到了这样的问题。据记者了解，按照计划，该企业在明年3月前将有两个楼盘陆续开盘。按惯例，在本年度末，开发企业应与商业银行确定来年的按揭贷款额度，以保证资金链条的顺畅运营。

“但现在银行拖着没办，因为明年银行是按季度核算信贷指标，但银行自己的指标还没有确定下来。”前述权威人士告诉记者，除此之外，今年10月至今，这家企业的几个在售项目，同样受到按揭贷款信贷政策的影响，总体回款水平下降，最终导致他们缺乏足够的“底气”在土地市场上“一掷千金”。

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