房价开始松动 楼市渐归理性

近日，央行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，宣告新一轮的房地产调控山雨欲来，加之万科董事会主席王石在不久前的一个新闻发布会上表示，“我承认楼市拐点确实已经出现了”，联想广州、深圳等城市的房产企业前段时间进行的“大幅降价销售”，业界为之震动。与此同时，宁波二手楼市场的成交均价也开始出现下降现象，楼市拐点是否真的到来了？

房价松动

“有价无市”现象凸显

宁波二手房交易在第二套房标准出台后量价齐跌，根据21世纪不动产宁波区域分部提供的数据显示：上周总成交37套，环比前一周下降27％；总成交金额3162万元，环比前一周下降27%。其中多层住宅成交16套，环比上周下降36％，成交金额约1007万元，环比上周下降47%。市四区成交状况：江东区占总成交量的38％，鄞州区占30％，海曙区占22％，江北占总成交量的10％。本周四区成交量皆有回落,其中海曙区降幅最大,达到50%。这样，江东区成交比例仍居第一，鄞州区次之。

从成交价格来看，上周市四区的成交均价为7920.36元/平方米，较前一周下降了6.7%，已下降到8000元/平方米以下。

相关分析认为，临近年末，淡季效应在政策调控的助推之下愈发明显，市场的观望态度更加浓厚。在这种局面下，目前的购房者基本上都是刚性需求的客户。

双方博弈

卖方吆喝买方观望

随着房价的不断升高，购房需求受到抑制，大多数购房者的购买力已不足以支撑目前的高房价，而且买房心理也愈来愈趋于理性。央行房贷新政的出台，最明显的效果就是加深了楼市买卖双方的观望程度，在这一点上买方表现得更为突出，买卖双方深度博弈。

一方面，相当部分专家学者与房地产开发商都坚定地认为，住房刚性需求旺盛与供应不足是当前中国房价上涨的重要原因；但是另一个方面，市场的现实是“有价无市”现象突出，大部分的潜在购房者转而采取观望态度，选择了“持币”，而不是“购房”。

业内人士指出，造成目前楼市现状的，政策只是导火索，真正的原因是价格高。因为楼价高，拉断了部分首次置业自住买家的承接力，如今买家市场中，投资者和有投资意识的自住买家两类人已经成为购房的主体。这部分人已经有了一套或者多套房子，不急着买但购买力又比较强，他们对政策和价格都很敏感，价格高了，观望的情绪就很浓。

有专家分析，从经济学角度而言，“有价无市”问题的解决在一定程度上取决于供求双方的心理预期，特别是在国家宏观政策调控强度不断加大的情况下对于未来的房价预期。

楼市盘整

是拐点还是理性回归？

“楼市正进入调整期，但判断房价出现拐点尚早。”全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，调控着力点仍是增加供应量、完善保障住房和抑制投机性需求，目标是稳定房价。

投机需求是本轮房价飞涨的主要推动力，而居住性需求则在其中被伤害了。以宁波市来看，短短半年时间商品房均价已暴涨30%，不少楼盘已从以前的每平方米7000元左右升至约10000元。

“可见这一轮房价的上涨明显是非理性上涨。”联合地产有关人士认为，据他测算，宁波楼价每年的理性涨幅应该在10%以内，而2007年上半年，短短半年内，楼价的涨幅已经透支了未来五年的上升空间。

业内人士指出，“房价收缰是蓄势待发，为的是今后楼市平稳发展”。房价的小幅波动，对开发商、对政府、对老百姓都是一个好事，房地产行业需要回归理性，对整个行业，健康的发展比利润的暴涨更重要。“房价正在做理性的价值回归，投资客已经基本逐出市场，留下的是自住需求。”

种种迹象表明，随着政策效应的逐步显现，前段时间房价快速增长的格局将会改变，一个相对平衡的、稳定的房地产市场即将到来。

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