小产权房背后黑金交易调查：暴利超过商品房

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伴随我国住房产业化出现的小产权房，不久前经国家发改委的“禁售通知”和建设部一纸“风险提示”成为社会关注焦点。地方政府近期纷纷出台了对小产权房清理办法，但实际清理中遭遇重重阻力，小产权房处置几乎陷入僵局。是什么原因阻碍了清理，小产权房为什么会灭而不绝且又大量出现呢？记者对此在南京展开了调查。

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小产权房纷背后的问题－“小产权”产权和利益

暗箱操作，小产权房暴利超过了商品房

南京市铁心桥街道的“凤翔花园”是一处规模庞大的小产权住宅区，有数十万平方米的规模，自2000年至今已经开发了五期，居住着数千户居民。

“这里就是一个农民新村，70%的住户是南京河西新区建设过程中被拆迁征地的农民，我们都是农民，”“凤翔花园”二期、三期的几名业主告诉记者，“2002年这里的房价是12万元/套至15万元/套，每套100多平方米。当时农民的拆迁补偿是每户20多万元，买套房子后剩下几万元当养老费。经适房盖得少，农民买不到。这里的房子虽然没有产权，但商品房的价格要贵一倍，农民拆迁户也只能买小产权房。我们都是自住，也不需要产权证。”

记者看到，铁心桥街道春江路两侧几乎都是“凤翔花园”的一栋栋住宅，早期建设的小区与经济适用房品质没有多大区别，但近两年新建的小区有了高档化趋势。

“凤翔花园”三区“嘉园”就是一片别墅区。该别墅区一名物管人员告诉记者，这里的别墅是后来盖的，没有产权证，共有六七十套，2004年的价格是单体别墅六七十万元/套，联排别墅30万元左右/套。这个价格是农民买不起的，几乎都被城里人买了。

春江路上还有一家“盛世房产”中介公司，专门经营“凤翔花园”的小产权房，有住宅也有别墅。这家公司的经理说：“小产权房成了紧俏货，因为经适房5年内不准交易，而小产权房价格低，签订协议就成交，也不需要去房管局办手续。”

南京市栖霞区国土局一位负责人告诉记者：“小产权房的出现已有10多年历史，有其必然性。起初是村委会给农民盖集中区、中心村和农民公寓时，把多余出来的房子私下卖掉。但他们很快发现，除了建设费用外，小产权房没有其他任何成本，利润丰厚，一些村镇，街道开始成片开发，在城市周边由点到面像滚雪球般变大。现在，小产权房也由最初满足拆迁农民和低收入者的基本住房需求，逐步异化为中高档房甚至别墅，成为少数人用来攫取暴利的工具。”

江苏省国土厅副厅长吴震强表示，开发小产权房属于非法行为，集体土地出让的价格根本没有标准，都是村镇干部与开发商私下达成的交易，土地转让的费用无从知晓。而建成后产生的非法暴利更加惊人。

他给记者举了个例子，长三角某市的郊区有一个占地900亩的小产权房项目。按照几年前100万元/亩的土地出让价计算，土地转让费国家少收入达9亿元。该项目已经建成了几万平方米，如果每平方米获利100元(实际利润可能远远不止)，整个项目利润达到几千万元，而这些都是纯利，因为开发商与购房者没有签订正式的买卖合同，所以开发商不用给税务、房管等部门交纳任何税费，从这个角度说，小产权房的暴利甚至超过了商品房。目前开发这个项目的村支部书记已经被司法机关抓捕，这笔巨大的利润谁也不知道是怎样分配的，但分给农民的肯定很少。

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