房价走向扑朔迷离 “摇摆一族”阵营分化

“换房族”：看上去很美

二手房“互换”，不仅方便，还可合理避税，但找到合适房源实在太难。【相关阅读：南京集中建产权调换房 探索拆迁补偿安置新模式】

楼市寒流袭来，二手房市场最先遭遇“速冻”——不仅首付比例高，个别银行甚至全面叫停二手房贷；高交易成本也让买房人望而却步，买卖过程中最高税费征收比例已经达到总价款的11.6%。一片萧条中，二手房“互换一族”引人注目，不仅方便，还可合理避税。

南京墨子不动产公司总经理王小军表示，对于那些希望改善居住条件，或者为了方便孩子上学的“换房族”，可以考虑“房屋产权交换”，换房双方的房产经过价值评估，等值的部分可免去契税，只要按差价部分缴纳相关税费就可以了。国家政策对这种自住性的换房需求是支持的，不仅可以规避信贷高门槛，而且大大节约了交易成本。

尽管“看起来很美”，但“换房”有很大的操作局限，那就是双方需求互补。买卖双方要做到“郎有情妾有意”的几率非常小，因此，网络上的换房交流贴往往是波澜不兴，无疾而终。

南京的侯先生无疑是幸运的。他在城中心的鼓楼区有一套75平方米的房子，虽然房子是上世纪90年代初的房改房，但由于附近有个知名小学，类似的房源在二手房市场上很受欢迎。由于楼层高，侯先生想给父母换一套低楼层的房子，方便老人出门活动。他与想着给儿子换个好学区的朱先生一拍即合，朱家的房子紧挨着新建的南湖公园，环境好，又是在二楼，最适合老人居住。

经过中介评估，两套房子的差价为5.2万元。根据南京市的政策，为了鼓励个人调剂房产，仅对“换房”过程中两套房产的差价部分征收契税，而等值部分是免税的。由于都是五年以上的房子，无需缴纳营业税，双方比买卖二手房节省了2.3万余元。

南京市房产局产权市场处人士表示，现在登记受理“换房”的办理数量每月在10件左右，基本上是亲朋好友之间的换房，在整个二手房买卖量中所占比例极低。这一方面固然是因为“换房”配对很难，另一方面，“换房族”对这一优惠政策不了解，也是原因之一。

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