城市住宅区“招商” 住户心烦 凸显管理空当

11月9日，乌鲁木齐市新民东街绿景花苑物业管理人员将小区内安特宾馆的灯箱强行拆除，因为这个大灯箱挂在住宅楼的外墙上，影响了小区住户的采光。

11月10日至24日，记者对首府红十月、日月星光、嘉和园、幸福花园、汇芙园、南湖一期等12个住宅小区调查发现，商家利用小区住宅开宾馆、办公司甚至建加工厂的“住改商”行为屡见不鲜。

在法律上仍处灰色地带、存有争议的“住改商”行为使精明的商家得到了房租等方面的实惠，可小区居民却添了不少烦心事，也给首府的物业服务和小区管理出了道难题。

□现状

挤压成本“住改商”增加

记者经过采访了解到，住宅楼的租金便宜、各种费用低是许多中小型公司进驻小区办公的重要原因。

在乌鲁木齐市黄河路一小区开公司的付勇给记者算了一笔账：现在租的60多平米的跃式楼房，楼上楼下建成两个分开的办公区，可以容纳四至五名工作人员，每月的租金1500元，同样在此片区的写字楼、商厦房屋的租金至少是这一价格的三至四倍。

一位广告公司的经营者说，不少广告公司选择将公司设在住宅楼里，除了租金便宜外，物业管理费、水电费等费用都低于写字楼、商厦，这样做可以减少经营成本。

而对于一些小区业主来说，将房子租给商用户比租给普通的房客要获利高。黄女士告诉记者，自己在长江路80平方米的住宅，租给别人做生意，一套房子的月租金是1500元，而此前租给人居住时，自己即使配备了家具月租才800元。这样算下来，一年的租金收益就多了8400元，而且商用户一般都会长期租用，收入比较稳定。

除了省钱外，一些商家还希望通过“住改商”降低经营风险。在绿景花苑，施女士介绍，她买住宅的时候就已经决定开宾馆。这会大大降低了成本，减少费用，自己的房子可以住也能经营。

记者看到，140平米的房子被隔成了9个房间，每张床铺收费在40到50元。施女士说：“就算开宾馆失败了，房子还会升值呢。如果是租房子办宾馆，还要搭进去好几万的租赁费呢。”施女士说。

□烦恼

电梯拥挤杂音让人受不了

位于扬子江路的红十月小区，是首府较早建成的小户型高层住宅。记者在此楼盘了解到，不少商家在此开宾馆、美容院、培训公司。随后，记者走访日月星光、嘉和园、幸福花园、汇芙园、南湖一期等11个小区发现，这些小区里也栖身了不少的小型公司和旅社、加工厂。

“早晨急着去上班，可电梯上上下下被往来的公司业务员占得满满的，一等就是五六分钟。”家住汇芙园的周女士说，到晚上10点多了想睡觉休息了，对面楼上美容院仍人来人往，吵得人心烦意乱，整晚上宾馆的灯箱都亮着，挺烦人的。

“我家住5楼，周围的好多房子都开成了旅社，半夜里也能听到楼上有脚步声，实在受不了。”嘉和园住的高先生说。

嘉和园二期小区内2楼的住户张中清，对于1楼的汽车座椅套加工厂很有意见。“他们半夜还赶着做汽车椅套，‘轰隆隆’的响声很吵，使我们休息不好。”张中清告诉记者。

11月12日，记者在住宅1楼的汽车椅套厂看见，140平米的房子几乎是个大厅，堆满了各种汽车座椅套，六七名工人正在机器旁边干活。姓彭的女老板告诉记者，厂子原来在别的地方开了5年多，搬到这里半年多。当记者要求看营业执照时，她以“被锁在柜子里没有钥匙”为由拒绝。

家住奇台路汇鑫小区的陈老先生说，自家楼下餐饮店烟熏火燎，棋牌室通宵营业，让居民很心烦。

家住汇芙园的张成先生说，他家的对门就是洗脚中心，这种‘住改商’行为让他心里不舒服。他说内地城市在‘住改商’方面的举措是，由业主来决定其去留。希望相关部门能出台具体的法规，对其进行管理。

□管理

住宅商用引发管理难题

绿景花苑物业公司负责人梁炎对记者说，她是不赞成“住改商”的，这不仅影响了居民的生活，也为小区物业管理带来了难题。因为小区住宅的居住用途被改变为商业用途，而其他的东西都没有改变，原有的住宅结构并不能满足商业的使用，另外，这使进出小区的人员增多，带来消防、安全等方面的隐患，有可能引发一系列的问题。

她指出，收物业费时，也不清楚是该按照住宅收费，还是按照写字间收费。

日光社区书记孙惠敏告诉记者，在小区业主的投诉中，关于“住改商”扰民的投诉比较多。

“有业主来投诉，我们所能做的就是上门交涉，希望其改正。在对一些‘住改商’纠纷的调解时，我们要求看一些公司的相关营业许可证，往往被拒绝，说我们不是执法部门，没有这个权力。”孙惠敏有些无奈，因为国家的相关法律还没有相关的规定。

日月星光物业公司相关负责人介绍，小区中存在“住改商”现象。由于现在没有明确的管理政策，物业公司只能和社区一起要求业主在出租前进行登记，以了解租户情况。但即便这样，也非常难执行。另外，普通住户使用电梯的次数和公司用户使用次数是有差别的，但二者支付的费用是一致的，对于住户而言显然不公平，但因没有相关的规定，也很难进行合理调整。

□反思

处罚无据凸显管理空白

据了解，1994年8月24日实施的新疆维吾尔自治区实施《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》细则第十三条规定，住房所有人应爱护并合理使用房屋及设施，不得损害他人的合法权益，规定禁止房主擅自改变住房的使用性质。

在已经实施的《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

但由于没有相关处罚规定，“住改商”行为成为法律上的灰色地带。

对“住改商”行为，市工商局市场管理处副处长姜金坤说，对于在住宅楼内没有营业执照的经营者，工商部门可依照《无照经营查处取缔办法》，依法予以取缔，没收违法所得并罚款。对于商住楼里有证的经营者，由于没有相关的政策，他们无权取缔。如果经营者有扰民现象，居民可向相关部门投诉。

乌市规划局相关人员介绍，按照政策来说，市民只要有土地证和房产证就能说明这个建筑是公民的合法财产，受法律保护。规划局批准的房屋性质为住宅，受到法律保护。

”但市民改成其他用途，规划局并没有批准。”该工作人员说，“首府现有的小区住改商都是个人行为，是为追求个体利益。由于现在我国没有明确的政策法规来约束‘住改商’行为，对于‘住改商’的行为，需要工商、行政执法、消防等多个职能部门共同来治理才能解决问题。”

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