“有价无市”愈演愈烈 中国楼市调整脚步声渐近

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北京、上海楼市“有价无市”局面的愈演愈烈，深圳、广州部分楼盘的价格松动，再加上已有调控政策的效果初显和物业税等政策将出台的预期，人们似乎听到了楼市调整的脚步声。

“有价无市”愈演愈烈

楼市，这个被称为中国最“顽固”的泡沫近来出现局部疲软现象。北京、上海、深圳等一线城市继续演绎着“有价无市”的局面，而坚挺的房价也开始局部松动。

“现在房价的虚高成分太大了，我不想成为最后一拨高位接盘的人。”在北京某事业单位工作的小张认为，开发商囤地、捂盘是激化供求矛盾的主要原因之一，有能力将住房需求变为现实的人没有那些研究报告估算的那么多，再加上近年来一系列调控政策对投资性需求的遏制，他相信房价很有可能会在近两年回归。目前，持有与小张观点类似的购房人不在少数，再加上不少购房人面对高房价而“望房兴叹”，市场观望气氛日益浓重。

在此背景下，成交量萎缩就成为楼市自“金九银十”这一传统销售旺季遭遇尴尬以来的最显著特征。深圳楼市继续着8月以来的市场成交低迷状况，10月深圳新房市场日均成交住宅不足60套，较9月下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交仅在30套左右。而曾经以半年上涨四五成的数据演绎着特区速度的深圳房价近来也开始松动。一些住宅新盘已采取低价开盘策略，每平米价格比周边楼盘低了几百元甚至千元以上。

与深圳相邻的广州同样是楼市成交低迷。10月，广州十区商品住宅签约量为4502套，较上月下降14.77%；其商品住宅均价为11973元/平方米，环比增长6.44%。业内人士普遍预计，进入11月后，广州楼市成交低迷状况将更加严重。而据当地媒体报道，只升不降的房价也开始松动，不少高端楼盘已暗自降价，消失许久的打折、送车位、赠装修费、送70年物业管理费等促销方式再次粉墨登场。

尽管深圳、广州部分楼盘价格松动，但北京、上海的房价依然坚挺，只是成交萎缩状况有加剧之势，两地上周的住宅交易环比跌幅均超过20%。据监测的数据显示，上周（11月5日至11日），上海楼市尽管供应量有一定幅度增加，但住宅类房源仅成交4332套，比前一周的5457套跌了20.6%。但上周的全市住宅成交均价为7864元/平方米，较前一周上升了2.50%。10月，上海住宅类房源共成交20971套，比上月降低2.3个百分点。

北京的成交量也在急剧萎缩。根据北京市房地产交易管理网的数据，上周（11月5日至11日），北京市期房住宅日均签约量比前一周每天少了近100套。上周期房住宅共签约2694套，比前一周的3389套下跌了20.51%。9月和10月，北京期房住宅的日均成交量都不大，分别为391套和404套。但国家发改委的数据显示，北京房价未见松动迹象，10月新建商品住房价格同比上涨了17.8%，在一线城市中，涨幅最大，在全国范围内位居第三，次于宁波的19.1%和乌鲁木齐的18.5%。

市场博弈加剧

高房价下的成交量萎缩以及部分城市房价的局部松动，是意味着楼市的短暂喘息呢，还是楼市下跌的开始呢？截至14日14时，调查显示，分别持这两种观点的调查者数量相当，均为39%左右，还有20%多的调查者认为“目前还不好说”。由此可见，市场各方的分歧还相当大。

业内专家指出，房价收入比的合理范围一般是3-6倍，也就是说，一个中等收入家庭用3年到6年的全部收入就可以买一套中等档次的住房。在发达国家，这一比例一般在3-4倍，而我国不少大中城市的房价收入比早已“越线”，北京、上海等地更是多年高达两位数。

从投资的角度来看，新近公布的《外商投资产业指导目录（2007年修订）》将“普通住宅地开发建设”从鼓励投资类别中删除，还新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制，这对抑制外资炒房大有裨益。再加上今年以来一系列加息措施，以及9月末出台的房贷新政，投资性需求得到一定程度的遏制。经济学家王小广说：“市场并不是一般人所理解的供不应求，而是很多房子掌握在投机者和投资者手里，应当通过增加房屋持有成本等多种措施来促进卖房。”

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