巴曙松:房地产金融时代已经全面到来

我们通常说在房地产发展的过程中，能够存活下来的公司要么是成本控制的比较好，要么他成长的比别人快，要么他资本市场运作能力比别人强。你要做一个持续成长的公司，你必须在这三个方面都要有所作用。现在把它用在我们房地产融资方面也是同样的贴切。我们房地产企业要生存下去，我们可以成本控制的更严你也可以生存，你成长比别人快也基本上可以生存。你在资本市场操作的好也是可以生存的，但是你要想在整个四五千家房地产公司脱颖而出，成为对上端的10%，你必须在这三个方面同时有所作为。

近一两年中国房地产市场，以前我们讲房地产行业谈金融问题的时候，我们都不好意思谈房地产融资这个词。在此之前除了贷款没有什么其他的实质性、多元化的融资渠道。要么是贷款，要么是替代贷款的一些信贷计划，所以根本谈不上多元化的融资。而国外资本市场很活跃，还有我们一起优秀的企业家对资本市场规律的掌握，使得我们开始显露出房地产资本融资的趋势。现在大家都开始关心股市中的房地产股票，我们经过两年的波动市值大概也有26、27万亿，这个数额也不小了。但是我也请了一些房地产行业的分析师，请他们帮我测算一下。据说现在房地产价格有点调整，你们按照最高没有调整的价格，算一下深圳的地和房子值多少钱？他们给我了一个数字我有点犹豫，大概是50万亿。50万亿我们给它打六折，我们假设价格调整了10%到20%，估算里面也有误差20%，还有30万亿。就是这么一个蓬勃发展的特区，正是在这样两三年里面他创造的城市价值跟我们认为生机勃勃深圳股市差不多，这就是深圳一个小城市。这就是资产重估，房地产企业上市导致了资产的重估。

我遇到一个在香港上市的房地产企业的负责人，我说你也不是很缺钱为什么一定要在香港上市？他给我的回答在情理之中，但是是在我的意料之外。他说原来被银行牵着鼻子走太窝囊，现在上市最大的好处让我摆脱了对他的依赖，我实在没有钱银行不给我钱，我还有股份在。这个我想是一个事实，但是并不是全部。我们现在在海外上市的房地产企业越来越多、越来越活跃，我们可以看出哪些企业是受市场欢迎的，资本市场是有一个评价机制的，资本市场融资功能是奖励那些优秀的创业者和创业模式。他奖励的倍数我们称之为市盈率，百度在美国上市360倍的市盈率，也就是说投资者是非常看好他的模式的，愿意把未来360年的利润现在就给他。万科是50倍，就是意味着投资者愿意把未来50年的利润交给王石和他的团队运作。

我们现在的房地产第一要专业化。我碰到一个在香港和内地有很多心目的房地产企业的负责人，他说我们在用房地产市场这个词的时候，用中文没有关系就是房地产市场，但是你用英文的时候一定要特别谨慎。一个对房地产市场理解比较透彻的投资者，他知道房地产与其说是一个整齐的单一的复数，还不如说是一个，因为你定位不同的地区、方向、消费者，你的收益是完全不一样的。投资者可以细分你市场的地位，细分市场的成长空间你主要的竞争对手，所以我们必须首先做细分。想做大集团式的覆盖所有区域的时代已经过去了。

第二个它不仅仅是作为一个融资渠道，说资本市场是一个融资渠道是对的，但是不全面。一些成熟的资本市场有的年份的净融资额是负数，因为上市公司认为我的股份值的钱比现在的价格高，他的董事长、大股东愿意买回来，所以融资是负数。上市公司本身的融资功能是非常重要的。大家说要看房地产金融调控，我的理解归结为一句话，就是减少对房地产信贷的依赖。房地产信贷是一个固定收益的，而且是一个中低风险的产品。所以风险和收益相对称。我们测算前几年的房地产企业，它的主要财务指标，有一些发现，比如说粗略的测算过去一年里面大概有一千家中国的公司没有做什么业务，全国4万家房地产企业，真正达到人民银行严格的贷款标准大概是30%。在已经上市的企业里面已经是不错了，但是它在信贷的扩张和保持上面，都是和上市公司是有缺陷的。也就是说它有非常多的杠杆力在扩张。如果我们没有相应的融资渠道的话，就很可能出现资金链条断裂的情况。在目前这样一个新的竞争时代，不同的资本他的利益是不一样的。刚才鄂总谈的非常好，就是一些资源向大型的企业，稳定性的企业集中，大型的企业他的实力比较大，比较稳定，这些公司他希望资金调控更紧一点，他以更强的谈判力去收购整合其他的小公司。

第三个是土地。随着18亿亩农田土地的限定，我们城市还是要保持的。中国人口现在在城市生活的比重不到45%，每年上升不到1.4%，到55%我们现在城镇人4亿要上升到6亿。现在我们城市用地具体的数字大家帮忙查一下，一个是170，农村大概在240，我只知道大概两者之间的差距在70平米。就是农村的平均用地和诚实的平均用地，因为城市比较节省用地，就是共用的道路和住房。如果我们现在要提高城市化率，现有的耕地不能再占，提高到50%，那我们人均70平米就会急剧的下降。这对我们房地产企业最大的问题就是如何有效率的利用这个土地，下一步城市化率必然是大的趋势。必须以更安全的质量，更好的建筑，更节省的资源来使用这个土地。

看到有一些基金公司说，说某一家公司在国内还是不错的，他的总经理也是挺活跃的，你怎么两次招股不认同呢？忽悠归忽悠，我们决定买不买他的股票就是看他有多少地，你地不够你拍十部电影就是十部电影。

第四个我想说的是整合能力。我们之所以对一些上市的企业包括我们莫总在内的企业给出比较高的PE，投资者对它是有期待的，就是不仅仅是靠你自身的盈利，他对你还期待着你通过整合获得一个外延式的发展。我们中国目前的房地产市场，比认为最分散的美国房地产市场还要分散。美国的前十大房地产企业，可以占到他的市场份额20%、30%几，最大的也5%点几，我们最大的是2%，去年也就是1.5到1.8之间，这还是在房地产市场高速扩展的情况下。所以我们的资本市场正在迅速的扩张过程中，那些有比较强的能力、整合渠道会获得更多的资金。

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