地产企业新一轮上市风潮背后的隐忧

上市等于上岸？

在前不久刚刚出炉的两个最具权威的中国富豪榜——《福布斯》富豪榜和胡润百富榜的前十名当中，地产老板分别达到7人和6人，“地产圈贡献富豪”的说法可谓名至实归。但这种说法成立的一个前提是，上市，上市！

是的，2007年，再没有什么比上市更能牵动中国房地产商们的欲望神经的了。碧桂园、复星、SOHO中国、远洋地产……仅仅这四家在香港上市成功的地产企业就已经募集到约为500亿港币，但这并不是其中的最大亮点：抛开远洋地产这家国企不算，碧桂园、复星、SOHO中国三家民企造就的三个富豪的总身价(按挂牌当日市值核算)约为1300亿港币，而且已经看到，这个总身价在上市之后“长势喜人”。

但是，如果仅仅把地产企业的上市看作是关于“一夜暴富”神话的个人问题，那显然忽略了问题的实质——如何维系个人和公司暴富之后的可持续性？这正是“潘石屹们”要面对的问题。

融资悖论？

动辄上百亿的融资额度，这实在是一个2007年才开始的上市神话。以万科为例，1989年首次发行股票时，其上市前净资产为1325万元，首次募集资金2800万元。随后，万科在证券市场进行了多次再融资，截至2004年6月底，万科在证券市场累计融资31亿元，净资产56.4亿元。直到2004年9月底，万科再次以发行可转债的方式融资19.9亿元，公司规模才空前壮大。以2004年9月15日A、B股总流通市值计算，万科雄踞第八。

不能说万科没有赶上好时候，只能说碧桂园、复星和SOHO中国正逢其时。不久前由《证券时报》发布的《2007年房地产上市公司投资策略》表明，人民币持续稳步升值、居民收入增长及消费升级、城市化进程加快、开发投资增速高企、房地产结构性供需矛盾长期存在等因素成为支持2007年房地产市场持续走强的最大动因。

大环境的持续走强令如今的上市地产企业受益颇丰。据统计，截至2007年8月29日，已公布2007年半年报的房地产上市公司达73家。这些房地产公司共计实现营业收入436.16亿元，比去年同期增长42.29%；实现营业利润97.73亿元，同比增长77.46%；完成净利润67.74亿元，同比增长80.13%。行业总市值达到10827.79亿元。公布的73份半年报 数据显示，42家公司主营业务收入出现不同程度的增长，36家净利润同比增长，其中增长幅度在50%以上的达到了21家。

而在远洋、复星、SOHO中国之后，还有一长串名单正在厉兵秣马的同时经受上市前的最后煎熬，它们包括：华远、中远、恒大、旅游地产……在这些后来者(无论是民企还是国有)看来，上市不仅是募集资金那么简单，考虑到宏观调控政策越来越具有针对性，上市几乎成了地产企业不被排除在游戏之外的最后希望。

9月27日中国人民银行、银监会共同发布的关于“商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年”的通知以及10月9日国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》两项最新地产调控措施，被业内人士看作是“全国五万多家房地产企业的釜底抽薪”，因为随着上述两项政策的出台，“拿地赤裸裸地变成了考验地产公司是不是大款的一种交易行为”。以碧桂园为例，在上市融资之后的不到半年里，其土地储备已达4500万平方米，若以目前全年销售200万平方米商品房的进度计算，足够开发20多年。难以想象，如果没有上市筹得巨额资金，拿地还会这般潇洒。

问题就这么简单？当然不是。事实上，在业内人士看来，地产新政的出台只会对那些中小型地产企业产生直接影响，这些企业由于融资渠道等实力问题，已经不可能对资金充沛的上市公司构成威胁了，但是，针对那些极具投资价值的地块的竞拍，依然是大公司之间的较量。“无论是住宅市场还是商业地产，新政的影响是普遍性的，虽然会有一些中小企业在竞争中掉队，但实力雄厚公司之间的较量远没有结束。”著名地产金融专家易宪容告诉《当代经理人》，“上市之后由于资金量更加充裕，因而其竞争也就更加激烈。”

一个显著的现象是，今年出现的围绕“地王”的争夺几乎全被上市公司包揽，鲜有非上市公司的身影。今年7月，北京北辰实业(12.28,-0.01,-0.08%)联合北京城开以92亿元的天价中标湖南长沙城北新河三角洲地块，成为“中国地王”；8月份，黄浦区163#街坊地块挂牌出让成功。苏宁环球(38.80,-0.39,-1.00%)旗下的南京苏宁房地产开发有限公司，以44.04亿元人民币的总成交价、66930元/平方米的楼板价，从层层包围中拿下这一内地“单价地王”。而这两起“地王”故事中的赢家，北京北辰实业股份有限公司和苏宁环球，都是根正苗红的地产上市公司，它们挫败的竞争对手中则包括了北京金融街(36.95,-0.10,-0.27%)、新鸿基地产、和记黄埔、华润置地等老牌上市公司。

特别推荐

• 更多>>