叶檀：应对房地产市场进行明确的市场化调控(图)

房地产市场之所以沸沸扬扬、消息不断，是因为房地产调控政策中行政与市场难以取得平衡。房地产价格会下行吗？估计要7、8个月之后才能见分晓，而笔者认为不会。

传言如飞蚊，盘旋不去，一则说明信息不够畅通，二则说明市场敏感度增加了有关部门的举棋不定，使市场传言的生存空间扩大。过去的一周简直可以称得上是澄清周，继证监会对A股与H股互换作出澄清之后，围绕房地产有三个部门作出了澄清。

首先是争议已久的二套房认定标准，在市场传言沸沸扬扬之际，10月19日，在美国参加国际货币基金组织会议的央行副行长吴晓灵表示，央行还没有得到第二套房贷政策出细则的消息；其次是国税总局新闻负责人马方明表示，物业税征收尚无时间表，相关媒体报道不属实；最后是证监会新闻处证实，监管部门从未暂停房地产企业在内地A股市场的IPO申请受理和审批工作，称“此前相关媒体的报道严重失实，是极其不负责任的”。

得到这些郑重的澄清，我们并不能据此对房地产未来的走势作出明确的判断，鉴于细则未定，房地产交易不可能关门大吉，在这段时间里必定产生各自解读的情况。目前的传言、澄清可以作用于交易者的心态，使短期资金流动出现逆转，这种情况以前也曾经发生过，但均未能左右市场大局。

媒体的报道未必尽是空穴来风，比如房贷新政出台月余，一些银行纷纷出面表态，态度不一。一个很明显的事实是，如果要将房贷新政落到实处，对于各个银行的认定标准实行一刀切的管理必不可少，否则这个政策就有变成一场游戏的可能。但对一些小型商业银行而言，房贷是主要业务之一甚至占一半以上，如果一刀切没有缓冲余地，这些银行风险将暴露无遗，又无法立刻上市融资，央行将直面这些银行的生存问题。如果实行一刀切，有两个办法可以补救，一是由财政进行补贴，这条路差不多已经被封堵，另一条路就是扩大消费贷款，所谓的动量贷款等不过是允许信誉尚佳者融资入股市的另类渠道。离开楼市进入股市，这才是前门拒虎，后门迎狼。从央行的角度出发，如何为众多商业银行找到生存之道也是一项重要的任务，而避免一刀切又要完成宏观调控指令，那几乎是不可能完成的任务。

要避免陷入调控市场与行政不能兼顾的泥潭，政府为什么不能出台更明确、更市场化的调控手段呢？在流动性过剩时要封堵资产价格预期，最好的办法是出台物业税减少投资收益，或者提供多渠道的高收益投资渠道，舍弃这些根本而去卡住融资渠道，其直接后果是房地产商与购买者重新洗牌。

两个市场的办法，一是经过人大审核征收物业税、取消与之抵触的税费，再将相关税费投入廉租房建设。物业税是个系统工程，考验的是政府的公共财政、信息以及税收成本的掌控能力，以及对于公民财产收入的尊重与对社会二次分配公平的尊重度。政府放开市场30%这一块，切实提供70%的保障性住房，同时征收物业税、发展“住房银行”，源源不断地弥补保障性住房资金的不足；二是大力发展民间投资市场，沟通海内外资金，扩大私募证券与股权基金等投资渠道，不要再让外资占据中国基金业半壁江山。

而如果动用行政手段卡住房地产融资渠道，地产业IPO虽然可以被卡，但在一个仍存在预期的市场中，资金不存在流失，只存在递补。不要忘了国际资金的威力，地产企业会将香港股市作为融资主渠道，也许任志强会后悔没有学潘石屹那么灵活，外资银行与城商行会递补房贷缺额。除非政府挡住境外上市、房地产基金等等融资渠道，实行资金封闭，否则很难奏效。

如果楼市出现拐点（笔者并不认可这一结论，目前价未跌量先减，交易需求被暂时抑制，提高二次置业的融资成本相当于让银行得到了部分地产收益），在中国目前投资渠道匮乏的情况下，众多的资金会把股市抬到不可思议的高位，就象“5·30”之后资金抢占楼市一样。

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