二手房利率也将1.1倍？ 疯狂的楼市要降温

继央行与银监会共同发布359号文将第二套房的首付比例提至四成之后,记者从权威部门知情人士处了解到,目前,北京有关部门正在研讨将二手房首付款提至40%一事。此前,北京二手房首付款执行的是30%的政策。

无独有偶,这在上述消息不胫而走之后不久,10月17日,十七大代表、建设银行行长张建国对外透露,建行二手房贷的利率将是央行基本利率的1.1倍,至于贷款成数,总行要求六成。

此言一出,传言四起的二手房贷新政大有山雨欲来之势。

收紧传言

据了解,此消息在9月就有传出,甚至有10月份可能出台的说法。

"目前还没有听说这个消息。"链家地产副总经理金育松在接受本报记者采访时坦言,与链家合作的银行目前均没有这样的政策规定,仍然延用三成的政策。

金育松告诉记者,通常情况下,对于建行的各项政策都要区别对待。

此话好像不无道理。

比如,二套房的房贷新政,光大、交通、华夏等银行均表示以"个人"为单位,而四大商业银行中建行率先提出以"户"为单位,并将二套房首付比例提至五成。在此前深圳二手房贷政策上,多家银行只把二手房贷提至四成,而建行则停止了二手房贷款。

据记者了解,此次虽然建行声称,首付比例已为四成,利率提高至1.1倍,但实际上,目前建行已基本上不给二手房提供贷款了。"他们下半年已没有多少贷款额度了"。

张建国在接受媒体采访时也坦言,该政策各分行可以根据实际情况适当降低,但目前还未接到分行降低成数的报告。

而对于二手房房贷或将收紧,目前银行的口风很紧,记者咨询了多家银行的房贷部基本无果。

"我们连二套房的政策都还没有接到,二手房提高首付和利率的通知更不用说了。"一位建行的信贷员向记者坦言。

而在我爱我家副总经理胡景晖看来,二手房房贷的坏账率低于新房市场,"银行应该不会出台这样的政策。"

"一手房市场中,开发商具有很大的定价权,产生价格泡沫的可能性更大,二手房则不同,它是小业主与小客户之间的交易,成交价基本接近市场价。同时,对于一手房的贷款基本没有什么评估,而二手房经过银行专门评估之后,评估价格往往低于交易价,这样,购房者能够得到的实际贷款额度通常情况下都少于七成,而二手房基本已是那些取得房产证的现房,即便出现还贷危机,房屋变卖也相对容易。"胡景晖认为,基于这些因素,实际上,二手房贷的风险要低于一手房房贷。

而记者从透露消息的权威部门了解到,北京之所以有意酝酿此项政策,主要是因为目前持续上涨的二手房价格在一定程度上是由于炒房现象所致,为了打击这种行为,规范市场秩序,才有意通过提高首付或者利率的方式加以控制。

价格也疯狂

如果说二手房信贷新政还有悬念,那么,北京二手房的价格高涨的确已是不争的事实。

"现在好地段的二手房不是买,而是在抢。"冯小姐,一位在北京工作的白领,因一手房房价高涨,而改道二手房市场,但是,让她没有想到的是二手房市场竟然也如此火爆。她向记者讲述了"抢房"经历。

不久前,冯小姐看上了位于北京鼓楼附近的一处建于1970年代末的二手房,50多平米,总价70万元。

"房主只让我看了一次房,而且不能讨价还价,后来,我想了一下,虽然房价高点,但位置还不错,就下决心买,给中介交了两万块钱的定金。"冯小姐以为交了定金房子就没有问题了。"但是,中介告诉我,这个房子共有七个人都交了定金,房主最后是价高者得。"

熟悉地产的人士可能对于土地的招拍挂并不陌生,可是,对于二手房的这种"招拍挂"可能也就在今年才开始有所耳闻吧。最后,由于经济实力有限,冯小姐没有能"拍"得这套二手房。

而记者走访了很多有意买二手房的购房者,他们谈论最多的也是价格。"我看上的一套房,当时是100万出头,我嫌贵了,犹豫了一个月再去看,业主已经要到了130万。"龙小姐买二手房最深的感触是,不断上调的心理承受价格永远赶不上房价的上涨。"我最早只能接受60万的房子,后来这个数字不停地调,80万、100万,现在120万的房子我也会去看看。"

与冯小姐和龙小姐不同的是,殷先生却从二手房交易中获利匪浅。

"从我决定卖房到卖出房子只用了三天时间。"在一家文化公司工作的殷先生坦言,他是在一个星期五决定卖房子的,第二天跟链家地产中介签了合同,星期天就卖了出去。"获利情况,四年前我以每平方4000元左右的价格买入,卖的价格是1.3万。"

在二手房市场中之所以有人欢喜有人忧,都是为了那"价格"二字。

而记者从北京中原三级市场部研究中心得到的监测楼盘统计看,2007年9月份北京中高档二手房成交价格为12044.2元/平米,直逼新房价格。

如此看来,政府意欲调控二手房市场也不是完全没有可能。

二次洗礼?

此项政策传言也好,酝酿也罢,但有一点是政府不容忽视的,那就是对市场的影响力到底有多大。这或许可以成为政府制定一项政策的重要参考因素。

据记者了解,实际上,359号文对二套房的限制已经对二手房市场产生了一些不小的影响。

"十一前三天中,中关村客户登记量环比减少了一成左右;而在望京、CBD等投资客集中的典型区域,一成客户选择观望。"金育松拿出了"链家地产"最新的统计资料加以分析。

"中关村区域学校集中,人文氛围浓厚,许多消费者在有了一定的闲钱后,通常愿意在中关村为子女上学购房,但他们往往也需要借助银行的贷款。"金育松坦承,在359号文颁布后,不仅买第二套房需要提高首付,而且利率提高了1.9575%,以每次加息幅度0.27个百分点计算,相当于加了7次息,购房成本大幅提高,这部分消费者进行升级置业的积极性自然受到了很大的打击;暂缓购房也是出于无奈。

而对于望京、CBD投资客观望加重的原因,链家地产分析,首先,提高首付款除了要增加初期投资以外,还降低了投资资金的流动性;其次,利率执行基准利率的1.1倍则使后期的持有成本出现大幅的提高;第三,明确的抑制投资的信号使投资风险放大,投资者心理受到一定的冲击。

据"链家地产"统计资料,目前二手房市场中,二次(含)以上置业的消费者约占到四成左右;这部分消费者中,既有投资者,也有为改善居住环境、为父母及子女购房的自住需求。

四成二次置业者受限于"二套房"新政,如果二手房信贷再度收紧,就将意味着占二手房六成比例的一次置业者将受影响。

"提高二手房首付比例,可能会把一些一次置业者挤到一手房市场中,会助推一手房价的继续上涨。"金育松提出了一个非常现实的问题。"如果这个政策出来,二手房市场有可能遭停滞,这个问题不得不引起重视。"

而胡景晖一再向记者强调,二手房大多数都是自住型客户。

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