监管层叫停地产IPO 明年开始全面整顿借壳上市

“证监会发审委现在已经暂停了内地企业A股IPO（首次公开发行）的申请受理、审批工作。”一位接近证监会的政府官员日前透露。这位官员还告诉记者，何时结束“暂停”并没有明确期限，不过，在溯及时间范畴上“有一个区间”，在这个时间结点之前提交IPO申请的，将不受“暂停审批”的影响。

一家正在谋求A股上市的知名地产企业高管也向记者证实了这一消息。这家企业于2007年9月下旬向证监会发审委提交了A股IPO申请，但随后被告知，目前对房地产开发企业的IPO申请受理和审批工作已经暂停。“只告诉我们继续准备材料，但何时重新受理没有明确的说法。”这位高管对记者说。

IPO“暂停”并非地产直接融资政策调整的全部。消息人士告诉记者，明年1月开始，证监会将对房地产企业在A股借壳上市进行全面整顿和清理。未来，地产企业借壳上市的难度可能越来越大。

针对上述消息，记者向证监会新闻处进行核实，新闻处已将相关问题传至证监会发行部，但截止到发稿时止，未获得明确答复。

高价抢地中“我们拼不过上市企业”

在银行信贷全面收紧之后，资本市场这条房企另一融资渠道，也正在受到力度空前的政策挤压。

潘石屹把SOHO中国（0410.HK）带到香港上市，如今看来，无疑是一个明智的选择。如果一年前他把上市目标定在A股，SOHO中国或许就将要面临“无休止等待”的命运。

9月28日，证监会否决了华远地产借壳 SST幸福 （600743）上市的方案。负责华远借壳操作的 中信证券（600030）相关人士告诉记者，目前，借壳上市方案正在进行紧张修改，并将于近日重新提交证监会审批，不日将有结果。“肯定在年底之前。”他说。

而最能刺激房企上市欲望的，无疑是制造了中国内地“新首富”的碧桂园（2007.HK）。4月20日，碧桂园在香港上市，成功融资148亿港元。“碧桂园扩张速度最快的时候，恰恰是中国内地银行业紧缩地产融资的时期，成功在香港上市，在相当大程度上，冲抵了内地金融调控政策的影响。”香港京华一山分析师尤浩然说。

碧桂园2007年中报显示，截至2007年6月，碧桂园在中国内地土地储备总量高达4500万平方米。在土地价格高企的背景下，获得如是土地储备所必需的资金支持，无疑来自资本市场。

尤浩然认为，一方面，上市房地产企业可以通过IPO获得大量现金购置土地；另一方面，又可以通过对已收购地块进行定向增发等手段进行再融资。这实际上意味着，上市之后的土地购置费用，一样可以通过向公众投资者募集的方式完成，企业自身承担的资金压力将大大减轻。

与“新贵”碧桂园形成鲜明对比的，是在地产业界颇具知名度的阳光100。作为在中国最早的地产开发企业之一，阳光100频频在土地招拍挂市场上失利。对此，阳光100董事长易小迪向记者解释，主要的原因就是资金。在银行信贷全面紧缩的背景下，“我们拼不过上市企业”。正因如此，阳光100也启动了上市计划。“上市是迫不得已的事。”易小迪说，他给自己定的时间表是两年。

土地市场的情况或许最能解释阳光100急切谋求上市的原因。今年以来，虽然银根全面紧缩，但地产企业“高价抢地”的热情丝毫没有减弱，而最终能够胜出的，绝大多数都是上市公司。今年7月，以92亿元高价在长沙“全国地王”胜出的 北辰实业（601588.SH，0588.HK），就是其中最为典型的案例。2006年10月16日，北辰实业在A股挂牌，此前，北辰已经在香港上市。

“这样，即便银行不发放流动资金和土地贷款，并收紧开发贷，上市房地产企业投资所需的资金支持也不会受到影响。”中信证券研究部总监王德勇表示。在这样的逻辑下，宏观调控试图通过控制信贷发放，控制资金流入地产行业，遏制投资过热的调控效果，在一定程度上被“冲抵”掉了。

避走香港？

实际上，地产企业在A股借壳上市，也只是股改后近一年来才蓬勃兴起。此前，地产企业在A股IPO也一直十分困难。只不过与如今发审委“主动暂停”的原因不同，彼时更为主要的原因是券商冷落。

“券商主要的收入就是‘通道费’。”一位证券界人士告诉记者。“所谓通道费，就是企业上市之后券商的佣金。每次提交上市申请，发审委会根据企业的经营、资产情况排出一个先后顺序的名单。地产企业由于通常负债率较高，所以，即便提交申请，排名也很靠后，券商保荐成功的效率相对较低，影响了券商保荐地产企业的积极性。”

因此，自2003年中国地产市场重新进入上升期以来，多数房地产企业都选择在香港上市。北辰实业、华润置地（1109.HK）、首创置业（2868.HK）、上海复地（2337.HK）等近年在内地颇有建树的企业，都早早地完成了H股发行。直到2006年，随着 保利地产（600048）、北辰实业相继在A股完成IPO，这种情况才有改观。

然而现在，形势可能再次逆转。

“内地上市困难的话，我们就去香港上市。”在得知地产企业A股上市“暂停”的消息之后，一位正在筹划上市的中型房企董事长对记者说。他认为，香港投资者对于房地产企业的价值认知拥有“更开放的心态”。

记者了解到，目前正在准备上市工作的阳光100，就有赴港上市的考虑。有消息称，目前阳光100正在接受商务部的相关审核程序。但阳光100董事长易小迪并未向记者证实此事。

避走香港是否是地产企业的上市上策？香港市场能否成为内地地产企业应对调控影响的“阵地”？谜题待解。

“并不是所有的地产上市公司来香港上市都能成功，你只看到了成功者。”尤浩然向记者表示。2005年，孙宏斌主政期间的顺驰曾无比接近港股IPO，但最终因资产负债率过高而未能通过聆讯，而2007年9月刚刚在香港成功上市的SOHO中国老板潘石屹也一度抱怨“香港投资者不识货”。

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