房贷新政掀起崩盘第一块骨牌?楼市需求或剧减30%

就在“十一”黄金周来临之际，整个国庆期间各地楼市观望气氛开始浓厚起来。央行和银监会9月27日联合出台的信贷调控措施，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)，规定已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档基准利率的1.1倍。

此时，正值房地产市场销售的“金九银十”之际，房贷的调控成为关系银行风险控制和宏观经济运行的左右手。

新政之威

房贷新政之下，“2007上海秋季房地产展示会”仍在国庆节期间如期举办，这成了一块最及时的新政效应试金石。

根据来自展会方的统计数据，本次房展会共预售706套商品房，仅为去年秋季房展会房屋预订数量的54.4%，甚至还不到2005年预售套数的四分之一。另据上海市房地产交易中心网站上的交易统计数据，10月4日～6日，上海市有实际成交记录的商品房面积合计为12.81万平方米，这3天的总交易量只相当于节前一天的水平。

而在深圳，楼市表现得更是异常冷淡，黄金周最低单日新房成交量仅6套。

北京楼市的状况同样不容乐观，许多楼盘出现了“退号”现象。10月7日，记者走进南部卫星城顺驰领海的售楼处，五期9月初开盘，节前预订达200套，但近日退订的也不少。顺驰领海的置业顾问告诉记者，根据《通知》的规定，不仅购买第二套房要提高首付和贷款利率，如果购买第三套住房甚至要求只能付全款，所以，许多购房者选择了“退号”。

国都证券分析师邹文军分析称，《通知》在政策配合方面，与《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》的调控思路一致。就是在加大保障性住房供给、调整住房供应结构的同时，抑制投资、投机性需求，防范风险，控制房价增长速度。

而在房地产开发商心中，同样清楚，房贷新政赶在“十一”前出台，就是要为楼市降温！房地产职业投资策划人贾卧龙也公开宣称，房贷新政给购房者设定了一道门槛，经济能力较弱的购房者被挡在房市之外，经济实力较强的购房者则是被分流。而一旦房地产市场只剩自住需求，市场活力将大大减弱，楼市或将出现拐点，开发商或将步履维艰。

把第二套房子首付提高到四成，冲击最大的是纯投资的人群。中国银行北京分行信贷处的段小军告诉记者，一手房里，购买第二套以上住房者占到70%以上，提高一成首付比利率提高10%的杀伤力要大的多。因为提高首付与加息不同，加息效应是缓慢的，因为成本摊到每个月的很少。增加首付则不同，昨天准备50万，今天本来可以买得起这套房子，现在就买不起了。上海易居房地产发展研究所评论员杨红旭也指出，新政主要打击对象将是短线炒房的投资者，因为他们一般倾向于利用银行贷款的杠杆作用炒房。

据记者了解，新规“突现”，已让一批“在路上”的贷款陷入尴尬。因为，如果按照新政策，很多购房人的首付都不够，这部分人只得延迟甚至取消购房计划，这是开发商不愿看到的。

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