取消“公摊面积”应在全国推广

我国建筑物区分所有权制度不仅解决了现代住宅小区个人所有权的行使问题，而且还解决了住宅小区内共有权的行使问题，为共有权人行使自己的权利提供了基本原则和表决程序，初步确定了共有权人之间的权利义务关系。我国物业管理条例在物权法的基础之上，对共有权管理中涉及的第三人——物业服务企业和其他管理人的权利义务作出了具体的规定，妥善地理顺了业主、业主大会与物业服务企业之间的关系。而广州市关于房屋测绘的具体意见，则从源头上解决了建筑物区分所有权的性质问题，为业主行使自己的所有权提供了最合理的制度依据。相信今后全国各地会逐渐推广这一做法，从而使我国建筑物区分所有权制度设计更加科学，建筑物区分所有权人之间的关系更加和谐。

广州市在全国率先公示我国物权法的配套法规——《关于建（构）筑房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知（征求意见稿）》，其中明确规定今后小区共有建筑面积不进行分摊到户，取消了现有房产证上的公摊面积的做法。广州市有关负责人认为，根据我国物权法的规定“企业主对建筑物内的住宅、经营性用房的专有部分享有所有权，对专用部分以外的公用部分享有共有和共同管理的权利”。而目前房屋共有权对应的共有建筑面积是通过分摊方式获得的，即把共有面积分摊到户，违背了物权法的精神。在具体实施的过程中，不良的开发商通过房地产测绘欺诈业主，把人防地下室和车库也作为共用面积分摊给业主。在原操作中，人防报警室、居委会、垃圾站、公厕、电信机房等配套设施作为独立单元出图，没有归入业主共有部分，但是开发商将其作为公用设施出售或者出租，损害业主的合法权益。根据现有的规定上述部分应当属于公有部分，业主对其享有共有权。（《新快报》2007年10月3日）

这项改革澄清了我国建筑物区分所有权中长期悬而未决的问题，为保护所有权人的合法利益，减少建筑物区分所有权实施中产生的纠纷，提供了科学的依据。

根据我国物权法的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。从承担义务的角度来说，开发商在出售商品房的时候，往往将专有部分以外的共有部分分摊给业主，业主根据购买房屋面积的大小，分摊建筑物专用部分以外的共有部分。但是在享有权利的时候，业主不是按照分摊面积的大小享有权利，而是按照我国建筑物区分所有权管理规定，共同管理，并且按照我国物权法所规定的表决程序，通过业主大会行使自己的权利。按照我国物权法和修订后的物业管理条例规定，业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面征求意见的方式，但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。在多数情况下决定物业管理的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，在涉及到筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施的事项时，应当经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。这样一来，就出现了严重的权利义务不对称现象，那些购买房屋面积较大的业主，无法更多地行使共有权，虽然他们在购买房屋时付出了更多的分摊费用。但是，不能不承认这种制度设计有效地防止了少数业主利用自己所拥有房屋面积较大，而将共有部分作为“私家花园”的现象出现。因为在决定物业管理事项的时候，不仅要考虑专有部分占建筑物总面积的比例，还要听取多数业主的意见，避免少数购买房屋大户擅自专权。

在我国物权法中虽然设专章规定了业主的建筑物区分所有权，但是对专有部分以外的共有权行使和管理并没有作出明确的规定，而物业管理条例则根据我国物权法的规定，作出了积极的调整，为管理专有部分以外的共有权提供了行政法规依据。这些规定更加明确了建筑物区分所有权的性质，将传统的所有权共有制度具体化，创造性地为建筑物区分所有权的实现提供了具体的程序和权利义务分配方案。

建筑物区分所有权是一种特殊的共有形式，它既不同于传统的按份共有——按照份额享有权利承担义务；也不同于传统的共同共有——不分份额地享有权利承担义务。从义务的分配上来看，它似乎是按份共有，但是从权利的行使来看，却是一种典型的共同共有，未经全体同意，或者未按照业主大会的表决程序作出决定，任何业主都不得擅自处分专有部分以外的共有权。这是一种将资金表决与民主表决结合在一起的特殊共有权行使方式。这样做既可以维护少数专有部分所有权人的利益，又可以考虑到建筑小区内多数人的普遍需求。

在这样的制度设计下，进行专有部分之外共有部分分摊出售的做法就显得不近情理。开发商应该将建筑小区内的所有建筑成本计算在内，然后根据专有部分的实际面积计算房屋出售价格。那些购买多套房屋或者购买房屋面积较大的业主，事实上已经在购买房屋时缴纳了专有部分以外共有部分行使共有权所需费用。尽管在实际生活中，他们不可能比别人更多地占用绿地面积，或者不可能比别人更多地使用共有部分，但是，由于其购买的房屋面积较大，或者购买了多套房屋，所以，在现实生活中他们仍然存在着多使用共有部分的可能性，在享有共有权时，他们可以通过参加业主大会，充分行使自己的表决权，妥善处分自己的权利。

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