买房不如租房 经济学家：地产价格总体在起泡沫

回过头来再看香港1997年的经验教训，我们会得到怎样的启示呢？

第一，购房成本长期大于租房成本预示着房地产价格泡沫的形成。我国某些地区目前购房成本已经高于租房成本，并有进一步扩大的趋势，显示泡沫正在形成。

第二，一旦将来由于某些外部因素（如美元见底或其它国家的房地产泡沫破灭造成的多米诺骨牌效应等）导致包括前期流入房地产市场的资金外流，房价将止升回跌。

第三，房地产泡沫膨胀得越大，将来公众和政府为之付出的代价越沉重，价格调整的时间越长。因此，大痛不如小痛，长痛不如短痛，政府应当果断采取措施抑制房地产价格的过快上涨，不失时机地“刺破”泡沫，切不可因为内地目前上述两个指标的平均值低于1997年的香港而掉以轻心。要知道，香港1997年房地产泡沫破灭后价格下跌了三分之二。
政府应该提高利率
前期针对房地产市场的调控措施主要作用于供给方。在需求不减的情况下，房地产价格持续快速上涨。快速上涨的房价又反过来刺激更大的购房需求，特别是投资／投机需求，进一步推高房价。这种只调供给不调需求的措施往往事与愿违。

最近两次利率的调整实为更有效的措施。两次调整共使住房贷款利率提高了近50个基点。更重要的是，政府提高住房贷款利率还向市场传递了明确的信号：针对房地产价格持续上涨的调控措施将更注重于需求方控制。特别是第二次仅对住房贷款利率的调整，该政策意图尤为明显。

从表面上看，加息在遏制短期炒作行为的同时也加重了有真实需求者的购房利息负担，但是，我们认为，加息有助于抑制房价的过快上涨，有利于广大有真实需求的老百姓。当前住房贷款利率调整的幅度仍属温和。它将有利于改变市场对今后房地产价格涨幅的预期，但不会带来房地产价格的大幅下降。

为了避免某些地区房地产“泡沫”的扩大和其它地区房地产“泡沫”的形成，政府应当提高利率并抑制热钱炒房，降低增值预期。中国政府在房地产问题上应当吸取香港特区当年的教训。如果说香港特区政府无法运用利率政策抑制房价过快增长是因为在盯住汇率制下港币利率必须与美元挂钩，那么在当前美国不断加息的情况下中国跟不上美国加息步伐，将来可能后患无穷。

为了保护真实需求，尤其是中、低收入阶层的住房需求，对购买低价楼盘自住的按揭贷款应实行贴息，但必须建立切实可行的科学、严格的审核制度（例如建立各银行共享的按揭贷款人信息库、实地抽样调查和对舞弊者的严厉惩罚）。

为抑制房地产短期炒作，建议开征级差利得税。即对购买后短期内转让所得利润征收利得税，尤其是对购买后1－2年内转让的住宅课以很高的税率，税率可随住宅拥有年限递减。同时，为了保护真实需求，以下两种情况可减税或免税：1．长期拥有的住宅；2． 出售后一段时间内另外购置更高价格的住宅。最后，利得税还可以考虑区别对待自住和出租的房地产，对后者课以较高的税率。

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