垄断车位：开发商坐庄掌权 业主明显处于劣势

南京城中一家楼盘，8月份房子就已经卖完，但开发商却迟迟不去办理车位销售许可证，而是告之业主11月份后再等通知。昨日该市房管部门相关人士告之，近期办理车位销售许可证的开发商明显减少。这是为何？

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城中这家楼盘的开发商透露：10月1日就开始实施《物权法》了，到时候开发商就可以处置所有的地下车位，而不需要把15%的车位拿出来分给业主共用。届时，只是卖使用权还是卖产权的问题。所以，他们要拖到10月份再办车位销售许可证。

目前南京有关车位的规定是：15%的室内机动车位以及全部露天机动车位归业主共同所有，其余为开发商可售的业主专用停车位。而按照《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由业主和开发商通过出售、附赠或出租等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有”。房管部门相关人士表示，10月1日起，南京现行车位规定将中止，车位权属就按《物权法》的规定办。简单地理解，10月1日以后，小区地上车位属于业主，地下车位就全得任由开发商卖了。

“权属由双方约定，看似公平，但置身卖方市场的背景，掌握约定主动权的，恰恰是开发商，业主明显处于劣势。”江苏苏源律师事务所袁涛律师分析说。

记者近期的一些市场调查也表明，事实上，现在几乎所有开发商在合同中都会约定：地下车位由开发商销售。而为了规避《物权法》可能给自己利益带来的损害，一些开发商在合同附件中还拟定了有利于自己的车位购买条款。城北一家楼盘的购房人称，签合同时，“会所、车库等公共部位归建设单位所有，后者可以出售、出租或赠予”这一条，已明确在合同附件5的“甲乙双方约定的其他内容”一款中写明。江北一家楼盘的购房合同附件中则约定：自行车库、地下车库、地上车位、会所及配套底商等均为建设单位所有，其产权不随购房合同转让。一些已经入住的小区，开发商也正在想尽一切办法将尚未进行约定的车位“约定”到自己名下。

《物权法》对于车位权属的规定是框架性的，对于一些具体纠纷较难操作。目前来看，购房人的权益还难以得到保护。要打破开发商或物业“坐庄”垄断车位的局面，保护买卖双方的正当权益，亟需有关部门尽快制定《物权法》的实施细则加以规范。但相关部门表示，要留待最高人民法院司法解释出台或看国务院、省里有没有相关细则再制定。

“在这种情况下，业主应关注车位购买风险，比如架空层这类特殊构造类型的车位，能否进行买卖？面对开发商出售使用权的情况，则要与之签订详细的合同，如是否可以转让使用权、使用的年限等，因为在法律上使用权的转让将被认定为出租行为，由于租赁合同的有效期实际上只有20年，所以购买者还应考虑到20年后车库‘使用权’可能引起的纠纷。”律师提醒说。

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