警惕外资"击鼓传花"转嫁风险套现楼市

2005年11月花旗集团以5000万美元的代价收购上海永新广场75%股份，到今年9月份成功出手，短短不到两年的时间里，永新广场仅物业升值就超过50%，这还不包括两年来每年5000万元人民币的租金回报。花旗称出售永新广场主要是因为已获得足够的增值回报，另外上海写字楼市场将会出现供应高潮。

境外机构在中国的一宗宗房地产收购案仍在不断上演，但早期进入的一些巨头们却开始悄然将手头资产卖出。今年以来，上海已经有3家投资基金成功出售此前收购的物业，套现的各家均赚得盆满钵满。在跟随者们前赴后继时，它们选择了悄然在上海抽身。

然而，诸多的资产大鳄在上海将接力棒抛出之后，它们在中国争夺“猎物”的步伐就停止了吗？事实证明并非如此。今年4月份，和记黄埔地产公司又与重庆市南岸区政府签订合同，以24.5亿元正式接手南岸杨家山片区2500亩土地。之后，和记黄埔地产投资120亿元，将该地打造成集中高档高层住宅、商业等为一体的新城区。恒隆地产主席陈启宗也公开宣称，今后将不再增资上海，改为投资其他二线城市。同时，恒隆地产将在上海以外的内地其他10个城市，每年购入3到4块大型土地，共建约10个购物商场，投资金额预计将达200亿～250亿港元。此前恒基高层曾透露，将在江苏发展4个项目，投资额共计80亿元。

公开信息显示，港资、外资进入的主要城市为成都、重庆、武汉、苏州等，可以看出，这都是目前房地产的热门城市。据有关调查，在成都，港、外资已经占半壁江山还多。重庆是和黄、瑞安几大巨头大面积圈地之处，港、外资比重还在增加之中。苏州更是外资云集，日本大和房屋首次进入中国，就是选择苏州。其他诸如南京、杭州、宁波等城市，也都有外资大举进入迹象。

从前两年的只进不出到今年的连续套现，境外投资机构的举动开始出现了微妙变化。实际上，在已经进入中国的外资基金中活跃着一批专门接手其他基金房地产项目的“二手基金”，这些基金以对冲基金为主，专门选择那些早先投资的外资基金手中的成熟项目，将手中项目持有一段时间后，即会选择途径退出，一般投资期限不超过1年。

目前来看，境外投资者对于市场的看法已经出现分化，但由于人民币升值概念依然存在，暂时还看不到有境外资金大规模离场的迹象。今年以来，仅仅上海地区依然有10宗以上外资收购案例，但收购者已经从过去集中于欧美大型投行，转变为开始出现了中东或者亚太地区的一些中小投资机构。

而且值得注意的是，脱手一线城市相关物业的外资在进入二线城市之后，它们的举措不仅会推高当地房价，定价与实际购买力之间的落差也是很大的隐患。与一线城市外资较大比例选择持有物业不同，二线城市外资主要以升值为目的，这就决定了资金的短期性特征。从退出渠道来看，外管局和商务部的监管已经使渠道越来越窄，在上市和股权转让难以通畅的情况下，二手基金作为主要接盘者的现象，显示这一链条并不健康。交易双方均为外资的特点，也说明了这一模式的脆弱性。

需要警惕的是，一旦海外市场出现类似美国次级债的金融动荡，或者国内政策风险扩大，交易双方可能同时受到影响而抽逃资金，使“接棒游戏”突然停滞。从而不仅对二线城市房地产市场，也对当地经济和金融环境造成突发和巨大的破坏。

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