人民日报:透过房价看地价 泡沫几何

高地价能否可持续 

“地价高企,无疑,抬高的是包括房地产业在内的用地企业成本,波及并传导到相关生产资料价格,因此,任由地价不断攀高,会影响国民经济的健康稳定运行。过高的地价，并非可持续。”贵州财经学院梁宏志博士这样分析。 

梁宏志认为，判断当前地价水平是否合理，首先要看土地真实价格如何。离真实价格越远，就越不合理。即便级差地租理论说明不同城市、不同地块的价格不一样，但到底也应该有一个真实价格。问题在于，现在判定这种真实价格大多只有定性依据，缺少定量依据，因此土地价格真实性存在诸多不确定性。在北京王府井地段，你说每平方米楼面的真实地价是多少都不过分，因为资源太稀缺了。这种地价水平的模糊性为地价的大幅升值提供了足够的空间。 

其次要看摊入地价成本后的房价水平，以及大多数城市购房者的可支付能力。房价上涨水平一旦超过GDP增长速度和居民收入增长速度，就存在着一定的风险。若大多数居民的实际收入水平不能偿付银行按揭贷款，因房地产价格水平过高而引起的经济风险就出现了。我们的房价水平和居民收入比是个什么关系呢？北京、上海这样的城市大概是1∶15，即房价水平是居民年收入水平的15倍，而在一些欠发达地区，甚至达到了1∶20。美国、日本、英国、韩国的水平大概就是1∶4到1∶7之间。 

最后要看地价的泡沫程度。北京住总集团董事长张贵林说，由他们负责的北京西三旗两限房项目竣工后,平均房价每平方米不超过6350元。傅保华说，这个信息表明，土地价格有一定泡沫。刘昕说，上海松江客运中心的一块土地,在2002年土地协议出让价格是每亩38万元，到2003年改招拍挂后是126万元，而2004年涨到139万元，因此没法断言泡沫是多少。　 

专家建议，在地价高企的形势下，让普通城市居民买得起房，降低地价是一个有效手段。应采用有区别的土地供应政策。住房是大众基本生活必需品，我国是社会主义国家，土地是公有的，应尽量保证大众需要的普通商品房建设的土地供应，其土地价格也不能任由市场决定。低收入、困难群众住房已经有了廉租房等政策保障，高收入者可以从市场上选购高档商品房，而对于占居民大多数的中等收入者的住房供应，应有一定的政策支持。

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