加息时代房奴怎减负？还贷细节藏省钱之道

今年以来央行已连续五次加息，令购房贷款者不禁锁紧了眉头。央行9月14日宣布，自9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率，个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。不过，理财师提醒房贷客户不要慌张，要谨慎对待房贷合同，不要盲目提前还贷，并且可以通过调整房贷规划、购买房贷理财产品减轻负担。

有人测算，如果房贷贷款金额为20万元，期限15年，以等额本息方式还款为例，若采用基准利率，此次加息前年利率为7.56%，每月还款1860.85元；加息后年利率为7.83%，每月还款1891.73元，每月要多还款30.88元。如果贷款者能得到下浮15%的优惠利率，此次加息前年利率为6.426%，每月还款1734.09元；加息后年利率为6.6555%，每月还款1759.36元，每月要多还款25.27元。

投资稀缺可提前还贷

对于大多数一直在偿还房贷的市民来说，暂时还不用担心，因为如果贷款合同中没有特别约定，要到明年1月才需按照新利率还贷。不过，市场预计央行今年很可能还有1次加息，那么如果到年底前央行再次加息，这6次加息的效果将同时在明年1月份的房贷还款中集中体现。

在某外资软件公司工作的买房5年的林先生向记者表示：“虽然每次加息后分开计算月还款金额，增加并不多，但今年以来已经五次加息，累积起来是一笔不小的数目，我们正计划提前还贷。”

银行理财师在接受记者采访时认为，在加息较频繁的情况下，对于有提前还贷意愿的购房者来说，如果购房者投资渠道狭窄，资金没有其他获利渠道，只有固定收入，且越来越吃紧，利率上升将造成还贷压力过大，可考虑提前还贷；而对于投资收益较高的人群，如果判断市场投资环境整体向好，也可以继续利用闲置资金获取投资收益，抵消利率上升带来的还款压力。

还贷细节要仔细推敲

贷款是死的，可是还款方式是活的，理财师建议签订贷款合同时，客户可以仔细推敲还款方式。首先，首付比并非比例越低越好，这要视客户当时的资金情况、房贷补贴、理财投资状况综合而定。

其次，在加息预期下，固定利率房贷是个明智的选择。但购房者也应注意，固定利率房贷并非利率长期保持不变，而且固定利率的设定值也可能较高。应仔细计算不同方式之间的还款差额。

就还款方式而言，目前银行还贷主要有等额本金和等额本息，但还有很多诸如接力还贷、气球贷等各种贷款方式，可以请理财师为你多做几个测试进行比较。不过，专家提醒，银行默认的通常是“等额本息”还款方式，这种还款方式在进入加息循环周期的市场大背景下，并不是适合房贷者使用的理想省钱方法。而采用“等额本金”这种还款方式，在开始还贷时，借款人会感觉每月负担较大，但随着归还的本金增多，利息支出也就会相对减少。并且随着时间的推移，还款负担也会逐渐减轻，总体利息支出较低。

调整规划灵活减息

理财师提醒，贷款买房者在明年1月前，如果请理财师为自己的房贷计划做出调整，那么月供还贷压力可能就不会那么大。虽然央行每次加息，借款人的月还款利息也相应增加。但是，整体贷款年限较长，那么在这段时期内，国家宏观调控政策可能有变化，借款人的生活状况、收入、理财意识都可能不同以往了，这些外在因素都将会增加或减少借款人的利息总额支出。

银行其实也意识到房贷压力加大将会失去一部分客户，所以许多银行创新了房贷理财产品。比较传统的如房贷转按揭可省不少钱。

还有许多银行理财产品就是奔着“省息”目的而来，如深圳发展银行推出的“气球贷”。这款产品让5年期贷款的申请人，可按照贷款30年的月供来还款，如果在5年末不能一次性提前还款，银行将允许贷款人在不增加费用的前提下获得本银行的再贷款服务，也就是原来的30年期的普通贷款，可以通过6次申请气球贷的方式完成。而兴业银行不久前推出的“房贷利率宝”产品，则通过另外一种方式为贷款人省利息。这个产品的目标客户为具有个人住房贷款的客户，并根据按揭客户本身资金有限的特点，采用履约保证金的形式购买该理财产品并获取理财收益。银行将根据贷款人的按揭贷款金额，购买一定数量的“房贷利率宝”理财产品，但无需缴纳上述理财资金款项，只需缴纳名义理财资金3%的履约保证金，就可以按照“房贷利率宝”的名义理财资金金额收取理财收益，以减少贷款人在贷款利息支出上的压力。

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