[刘力]二线城市开发热潮即将展开

五合国际总顾问刘力日前表示，房地产市场发展依靠两要素：生产能力和发展能力，一线城市前者优越，二线城市后者优越，但目前对于市场而言，后者最为重要。二线城市的要素获得较为容易，那么它获得了要素就能获得生存发展空间。而房地产商需要扩大规模，扩张领土，实现品牌战略化，势必要将二线城市考虑在内。即房地产商的梯度转移也是城市发展需要的战略转移，第一级房产开发(一线城市)已经完成，需要进取下一个堡垒，第二级房产开发热潮即将展开。

“进入二线城市是一个战略问题”

二线城市在城市化推进的过程中，蕴含着巨大的发展机会——对全国而言，依靠市场动力解决了城市化进程中的资金资源问题；对地方政府而言，政府与大开发商合作，可以出政绩；对房地产开发商而言，城市拥有庞大的市场需求空间，正适合扩张。二线城市在城市推进过程中，要从运营城市、进行资源全面整合角度考虑——开发商必须站在运营城市的角度进行思考，二线城市正值旧城改造、商圈再造时期，此时的开发商进入，实际上是在再造一个城市，将关系到长久的将来。因此二线开发的不只是一个住宅或是写字楼，更像是一个带有经济功能的城区的开发。否则，将出现快速的城市化推进进程中常常会出现的很多棘手问题，如居民收入水平与房价之间的差距；外资涌入改变二线市场格局，拉高楼价，透支购买力；外来开发商大力开发中高档楼盘，带动周边低素质楼盘虚高，无形中，为投资炒房者推波助澜。这些问题实际上都是二线城市城市化进程中，以非运营城市战略开发城市所埋下的隐性泡沫。

“二线城市市场回报率可达到30%左右”

刘力表示，一线城市日益昂贵的土地价格，使得资金薄弱者无法涉足期间。因此资金有压力的开发商，或资金约束比较大的开发商，都会更关注二线城市，会考虑到二线城市去。因为在房产开发中，如果土地资金的占用可能会占到整个开发资金的60%，那么在二线城市只要20%就够了。大型房地产商可通过二线城市扩张规模，扩大影响，且到二线城市去做大规模开发，可发挥成本竞争的优势；中小企业可通过二线城市获得生存空间，赚取实力以形成规模。刘力告诉记者，现在一线城市的市场回报率只有7%至8%，而二线城市可达到30%左右，与一线城市刚发展起来的水平相当。为一些开发商的多项目、多层次的管理水平落后争取时间改善。在一线城市，对于管理水平较差的房地产商，一旦资金有压力，所有项目整体将陷于瘫痪。而在二线城市，由于资金约束并不大，可给开发商一定喘息时间提高和完善管理水平及制度。另外，二线城市正处于城市发展阶段。从地方的角度来讲，地区政府通过与大开发商合作，一来改造基础建设环境，二来可以增加公建配套，提升地区价值，三来带动就业机会，这些因素使得二线城市的发展极具空间，谁及早进入了这些二线城市，谁就拥有了更大的成长空间和未来发展潜力。

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