论坛：打造新版“5+2”——绿城百合置业论坛

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打造新版“5+2”——绿城百合置业论坛

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所谓“5+2”的生活方式，是指购买两套住房．一套在城里．一套在郊区。周一至周五住在市区住宅便于工作；双休日到郊区住宅放松身心。但对于多数普通购房者来说，能够购买两套住房并非易事，“5+2”的生活方式不过是一种奢望。

近年来，随着北京城区房价的不断攀升，越来越多的购房人将目标锁定在房价相对便宜的郊区。但距离远、交通不方便、费时间、居住成本加大等问题也随之而来。于是，在郊区购房，在城里租房这种新版“5+2”生活方式开始被年轻白领接受。

NREE期间，搜房网除了给大家提供优秀项目的展示，还希望给网友提供最新的生活理念，最好的生活方式，如何既保证生活品质又利用房租房价差轻松理财，搜房与绿城·百合项目联袂推出新版“5+2”生活大讨论，由业内专业人士为您透彻分析新时代的置业法则。

▲活动时间：

2007年8月25日上午10:00

▲活动地点：

绿城百合会议室

▲嘉宾：

房地产置业专家 李小宁
　　中国银行丰台支行理财师   朱雪松  刘金华 刘云鹏

▲主持人：

搜房网北京公司副总经理 苏婕

绿城百合项目图

绿城·百合公寓是由浙江著名房地产开发企业绿城集团投资开发兴建的精品社区，项目位于北京良乡卫星城以西，紧邻规划中的城市六环路，驱车京石高速仅20分钟即可到达西三环的六里桥。

绿城百合公寓总建筑面积约为63万平米，2003年开工建设，一期于2004年5月推出。项目分南北两个区，此前开发的主要是南区，目前市场运作进入三期，居住环境已比较成熟，仅剩6万平米左右未交房，预计年底全面交房入住。

2006年6月，绿城百合公寓北区近20万平米住宅将全面上市，北区同时配套建设2万平米商业街和4000平米的超市。

项目总占地面积852亩，建筑容积率约1.123，其中南区容积率仅为0.998,绿化覆盖率高达57.7%；总建筑面积约63万平方米。是以四至五层的板式公寓为主，辅以少量一层两户的点式楼以及小高层、高层建筑的新古典主义的风格大型住宅社区。小区户型从80平方米的二室二厅至270平方米的复式不等，共计有60余种户型，充分满足个性需求。

园区绿化以大面积广场与带状绿地为主，辅以组团绿化，使整个园区景观浑然一体。根据建筑特点人工营造的坡地园林景观效果，使景观更具自然和谐的美感。人车分流的设计，最大限度保证园区住户的安定感和私密性。

绿城·百合公寓以新市镇的要求规划配套设施，让业主不出园区即可享受到一切生活居家的便利。小区部分建成后，将新增多条通往良乡、北京市区的公交线路。规划中的城铁支线也将在小区附近通过，使住户尽享交通便利。

对此次活动进行了现场直播，敬请广大网友关注。

▲以下是本次活动的图文实况：

【苏婕】搜房的网友大家好，欢迎大家来到今天这个论坛。今天现场有我们的媒体朋友，有各位搜房网看房团的网友，也有来自我们中国银行的嘉宾。首先欢迎大家来到打造轻松惬意生活，绿城·百合宜居置业论坛。来到现场的嘉宾有我们的置业专家李小宁先生。另外在台下还坐着我们中国银行丰台支行楚东东副行长，中国银行丰台支行许纳新主任，中国银行丰台燕山支行罗士勇行长。我们台上还坐着三位中国银行资深理财师，他们分别是朱雪松、刘金华、刘云鹏。欢迎完专家之后，在这特别要欢迎我们搜房网的网友朋友，欢迎你们参加这次的看房团。

【苏婕】我们看房团的网友大多有明确的购房、置业的需求。我们工作当中经常会接到大家咨询的问题，经常会有人问我在什么样的区域买房比较好，或者是什么样的理财方式适合自己。或者是有人说现在的股市、楼市都创新高了，我应该怎么理财。我们就是带着这么几个问题开始我们今天的论坛的。

【苏婕】在开始的时候我问大家几个小问题，我们在座看房团的朋友中在五年之内换过工作的人请举手。好象占了半壁江山。我们请一位网友说一下你五年换工作的新工作地点跟旧工作地点之间的距离大概有多少？

【网友】我换的工作应该是从北京的东边换到北京的西边，原来是在国贸CBD一带，现在是在中关村一带。

【网友】我的工作是从外地换到北京的。

【苏婕】刚才是一个小问题，我们看到现在的年轻人换工作的时间非常频繁。有一个统计数据，在中国职场的人数，换工作的平均年限就是5年。另外我还想问大家一个问题，我们大家觉得自己在一生之中可能会多次购房、多次置业的请举手。不举手的人就认为自己一生就买一次房。将近一半的朋友认为自己会在一生之中多次置业。也有一半的朋友，也许是因为现在房价的原因，或者是其他的原因，认为自己一生之中之会购房一次。但是不管怎么样，我们最重要是寻找到适合自己的置业方式。

【苏婕】我们今天探讨一下新版“5+2”。我们所谓老版的5+2生活是在市区有一套住房，在郊区也有一套住房。从刚才朋友们的回答当中看出，随着房价的高涨，在市区拥有一套住房，在郊区拥有一套住房可能是不可及的梦想。我们现在的新版“5+2”是我在郊区购置一套住房，郊区的房价现在比较低，我可能会一步到位。在市区我可能是租房的方式来满足我工作和生活的需要，同时租房的优势就是在于，不管是北京东边换到西边的朋友，还是从外地换到北京的朋友。租房会使他们的生活成本、交通成本都会有所降低。所以大家在置业的时候首先考虑到的是交通问题，时间成本的问题。如果不是考虑到这些问题，之前北京实行了4日的单双号也不会受到这么大力的支持。在这我们请我们现场的置业专家跟大家谈一下置业的理念，以及对新版“5+2”的一些看法。我们有请李小宁老师谈一下。

【李小宁】各位网友大家好，很高兴参加这个论坛，跟大家讨论一下在现在房价高涨的情况下，如何选择适合自己的房子。大家选择住宅实际上是两个意义，第一个意义是以居住为本，就是我选择什么样房子适合自己居住的需求。第二个就是带有某种属性的投资性。因为现在房价在不断增长的情况下，住宅不再是一个单纯的居住场所，它带有某种理财性质，也就是说带有某种的投资性质。这样两种属性结合在一块，是我们目前置业基本的方向。

【李小宁】住宅我感觉从六个方面，就是框定一个住宅的价值，很多人经常会问到。比如说买什么样的房子可以保值增值，大家可以从六个方面考虑。第一个方面是地段，地段是房地产的核心因素，它是房地产价值因素最重要的一点。也就是说一个房产能够保值增值的核心是它的地段，它在这六大因素里面占了相当大的比例。我们会发现有些房产增值非常快，它不完全是因为它的建筑，最重要是因为它的地段。

【李小宁】第二点就是它的价格，价格是房价很重要的一个因素，因为大家购买的时候首先涉及到价格，价格是整个投资的核心点。但是价格并不等于价值，价格和价值是完全两个概念的。有的项目价格价值是相符的，有的项目是不相符的，有的项目是差异比较大，比如说价格挺高但是价值没有满足，有的是价格比较低，但是它已经具备了比较高的价值。大家购买房产尽可能选择增长点比较高的项目。实际上我们现在购房很多是关注未来的，它有多大的价值增长力，不单是价格，价格是有人为因素，有市场调节因素的，但是价值是不动产长期发展重要关键的固定因素。

【李小宁】第三个因素就是考虑建筑本身。这个建筑它的现实和未来是处于一种什么样的情况。比如说我建筑的材质运用是符合现实需求还是符合未来可持续性发展，这个非常关键。因为有的建筑可能在销售阶段就落伍了，那它未来的市场价格会受到影响。

【李小宁】第四个因素是户型，户型是房产的核心点。就是大家选择的户型是适合市场的需求，还是适合自己的需求这个差别非常大。我们现在有一些房型投入市场以后会发现不是很适合，将来二手房转让的时候，消费者会因为户型适合与否会产生很大的挑剔，所以房型也是购房时候很重要的一个点。

【李小宁】第五点就是环境因素。这个就包括周边的大环境，就是我项目本身我走出去几里地看看周边的环境对我项目有多大的支撑，因为你居住在这不光是在这住，还要走出去。第二个就是社区内的因素，这个规划符不符合自己的需求，符不符合大多数人的需求，这个也很关键。

【李小宁】第六个就是配套。这个配套也是很重要，比如说交通、教育、商业、商务、医疗，还有一些辅助的因素，这些因素对未来的生活会产生非常大的影响。因为我们生活不光是住在房子里，还要考虑房子以外的事情。就是他这些东西丰富与否，都会对生活质量产生变化。

【李小宁】这是我简单讲购房的六个方面。回到我们绿城·百合这个项目，我今天简单看了一下，我感觉这个项目有几个特点。第一个是建筑本身，它的质量比较高。大家可能走进这个社区已经看到了，包括我们进到这个会所，我感觉它的配制是比较高的，就是会所的装饰不亚于一些高档公寓，可能很多别墅项目的会所也不过如此，甚至还不如这个。还有他表面用的石材、砖材，我感觉一个公寓项目能够做到这么高的配制是不容易的。这至少说明了一点，就是项目发展商在这方面是下了心思的。可能大家更多的走走看看会更多的理解这个。因为这个对未来的生活是很重要的，我们既然选择了一个远离市区的地方，我们就要考虑用其他的地方弥补它的缺憾。弥补的方式有很多，一个是建筑本身，一个是我们的配套、环境配套，另外还有我们住宅的建筑模式。比如说我们住宅它的感觉是一种什么样的感觉，是高密度的还是中密度的，还是接近低密度的感觉，这一点是非常重要的。我刚才说六个大的方面来考虑这个项目，第一地段不是非常好的地段，距离也是相对偏一些。但是它是用它的建筑弥补、环境弥补，甚至用小区内部配套来弥补。大家在这些点上去平衡，再一点是用价格去弥补。大家只要把这些相关因素平衡在一个天平上称一下，这些就会对这个住宅的购买是不是满足自己的需求，就有一个基本的界定。

【李小宁】大家有时候买房子，会觉得我看房子很舒服，但是走出去的路上又不动心了，但是你再走进屋子里又是一个感觉。我觉得大家现在容易被迷惑的原因是你看了一个点就忽略了其他的点，不知道这个项目是不是合适去做或者是去买。我刚才说的六个点大家想一下，你都放到一个天平上称一下，你就知道是不是适合购买这个房子了。

【苏婕】刚才李老师说了六点，是可以弥补我们住宅上的缺憾。我们今天说到新版“5+2”的生活方式，李老师说过最适合的房子是和你的生活方式匹配的房子。请问一下李老师新版“5+2”的生活和旧版相比的话，它有哪些优势？

【李小宁】我个人感觉新版和旧版最大的不同，是它把你的收入层次一下降低了。传统的5+2模式是针对高端人群的，因为你在城市里面有房子再买一套别墅，这个是要收入比较高的人才能做到的。我觉得新版“5+2”的是我们一般收入的人就可以做到的。我认为现在的新版“5+2”其中的5是以租赁为主的。以北京市场来说，我觉得现在租房子比买房子划算。如果大家想买一套房子再去出租，我劝大家不要这么做，因为我们现在租房子是赔钱的。比如说我在市区里面买一套150万的房子，可能租金还不到4千，什么概念呢？就是3%还不到。我们现在银行理财3%是很容易实现的。那这么大投资，这么低的回报对投资客来说是不划算的。但是对租客来说是划算的，就是你以低于银行利率的钱去租一套房子，比买房子划算。我提醒大家一点，就是如果想住在市中心租房比买房子划算。

【李小宁】我们国家现在的房子私有拥有率是要比发达国家还高的，比如说新西兰私有住宅的拥有率是70%左右，但是在我们国家来讲，因为我们国家的房子产权是不同的，我们的产权性质权属关系比较多。如果按照私人拥有量来说我们已经超过了发达国家，是在80%以上。在这样的情况下，我建议大家学习西方人的生活方式，就是我想在城市中心区快速的完成工作和生活的切换，我建议大家在中心区租一套小一点的房子。5+2的方式正好满足了两点，时间和空间的满足。在市区里他空间转换是非常快的，比如说你生活需要尽快的回到住宅避免消耗时间，那空间转换快一点，可以节约时间，这是现在快节奏的人比较适合的。但是你需要换大空间的时候，就需要消耗很多的时间。比如说刚才大家来的时候堵车了，就会感觉到路途上的拥堵造成的时间消耗。这样的话是用时间换空间，我就是用多一点的时间换一个大一点的空间。因为人的生命是有限的，用有限的生命换一个大一点的空间也是值得的，因为你这样可以有效的体味人生最美好的一段。所以我建议大家用这种方式去满足生活。刚才大家可能看到一些计算方式，因为计算方式我没有特别详细的去算，但是我觉得这种生活方式对于我们现在年轻人，在奋斗的年轻人来说，不失为一种尽快进入美好生活的一种方法。就是既满足我在城市里快速的切换，继续奋斗、赢得更多的机会。也满足我在郊区的消费，继续体会生活的美好。我觉得这种方式大家是可以考虑的。

【苏婕】李老师讲了新版“5+2”完美的地方。一个是避免了在现在高房价的情况下，大家背上房贷的负担。另外是避免了交通成本的增加。还有一个是现在的年轻人，按照五年内就会换一次工作的人群来说，带来了很大的便利性，以及我们选择工作的范围。我知道李老师去过很多的国家，我想问一下刚才我们谈到的方式，在其他的国家会有这样的情况吗？对中国的置业人群有什么样的借鉴意义？

【李小宁】西方完全是这样的人群不是特别多。比如说美国他的高速公路是很发达的，就是美国人离工作的地方40公里是很正常的。我们来的时候离六里桥28公里就觉得比较远了，但是在美国来说这个已经是非常近了。因为美国是一种散居方式，真正住在核心区域里的不是特别多，一般都是到周边的州去生活。一个是他的生活成本会相对降低，第二个他的生活环境会明显的改善。完成住在集合式的住宅里面的是一些移民来的，或者是在这个城市临时工作的人。比如说他在加州他到纽约工作，他会选择一套房子租下来，但是不一定是买下来。因为美国人平均下来一生中有7次的置业，因为美国人也迁徙的习惯。就是他们再一个地方住腻了，他就会到别的地方住一下。另外就是美国人的工作变更特别多，就像我们现在的年轻人跳槽的频率特别多。如果你跳槽的话，你居住地会影响到你的交通不方便。

【李小宁】但是有些国家也不完全，比如说澳大利亚、新西兰，他这个地方人就迁徙的少。尽管澳大利亚人比较闲散，他在一个地方住下来就很多年了，他不像美国、欧洲这些国家频率变更的比较快。你说这种5+2的方式我感觉有一些，但是不是特别多。主要是因为他们交通的便利性决定了这个。比如说日本，它的城市密度比我们现在的大，但是日本的交通非常便捷。日本人在市中心上班的时候，他公司总裁都是坐地铁或者城铁的，他们都不开车的，因为开车耽误时间。日本的城铁都是以秒计算的，他司机控制时间的能力非常强，就是电车早一点他就把速度降下来，他就是到地方是在10秒钟的误差之内。他的上下班的高峰期，你会看到很多的公司老板拿包坐地铁上班，很少会坐汽车的。但是他们很多的居住是在郊区，就是这种交通非常便利。为什么我们中国会有这种方式呢？就是我们中国交通配套不发达，还有就是我们的商业配套不发达。在西方他在一个小城镇就会把他所有的需求都满足了，他不会考虑我住在这里方便不方便。因为西方城镇化是非常缓慢的，当他形成的时候就已经是成型了。像我们国家一片地5年以前是农田，过了5年就是一片房子了，再过5年你就看不出来原来的形状了。

【李小宁】我建议大家为什么在中国要考虑这个方式呢？原因是我们在快速城市化的过程中很难满足。当大家需要满足这几个点的时候，不妨采取这种方式。因为在城里租房子可进可退，我不租就可以退了。这样的变化对我们还是有一定作用的，我觉得在中国现阶段的过程中，容易满足我们的需求。

【苏婕】可能年轻人更换工作的频率更快，所以说新版“5+2”会非常适合年轻人的生活。我们知道每个家庭常住人口在不断的变化，我们现在有一些外地的朋友到北京来，可能是一个人、两个人的小家庭。但是很快就会面临是否接父母过来，会面临家庭人口变化的问题。有的时候我们在市中心、在城区买的房子，因为总价的原因，它的大小和面积没有办法容纳家庭人口变化的需求。李老师你觉得新版“5+2”是不是不仅面临年轻人，还可以面临这些人的需求？

【李小宁】对。因为2就是一个小房子，这个小房子是为年轻人赢得更多的时间和机会。因为你就业的环境好了，工资高了，生活品质也会相应的提高，年轻人肯定是要以时间换取金钱的。作为老年人他的就业能力已经明显降低了，他更多的是在生活在消费。这种消费可能在市区中心会有很大的成本，在郊区对于他们来讲不再需要拼搏，所以他选择这个环境会更适合他。特别是对于外地第一次进入北京的这些人，我认为这些工薪阶层先打外围战。就是说你在市区外围地带先把你的点立上，再逐渐往市区内渗透。因为你如果打入市区的话，你成本非常高的话，会使自己的生活质量降低。而且生活压力加大的情况下，我觉得不太适合你现在的这种状况。这样的话我比较赞同打市区边缘战的办法。因为北京现在路网建设非常快，现在这一块六环已经通了。我在想可能六环通了以后，我觉得在不远的将来会取消六环的收费。就是城市扩大了以后，在运转到一定程度以后，他会考虑这个因素。假如这个因素取消了，对这个地方的支撑应该是有一定的作用。另外最主要的是会有很多项目被吸引过来。

【李小宁】因为西南现在开发的深度我感觉还差很多，就是说继续开发的空间还非常大。因为它比邻一条高速路，再加上一条环路，这两条路对它的支撑非常有利，这样的话它会有很多的项目。我觉得大家选择这个项目的时候要考虑这些因素，打城市外围战要选择公路。就是一定要选交通的结点，我跟很多年轻人说，你们选房子的时候，第一个是选交通的结点，就是两条交通在这打一个结，这个地点肯定是有升值潜力的。

【苏婕】李老师一开始也讲到，绿城·百合这个项目的一些优势，觉得绿城·百合会适应这样一个新版“5+2”的生活方式吗？

【李小宁】绿城·百合至于能不能适应，主要是看大家的生活状态。我看了一下房型，我建议年轻人可以先选一些不是特别大的房子，因为你还有一些资金要拿到城里。我看了一下两居室也不错的，我觉得你可以在这选一个两居室，父母接过来，或者是家里其他人过来住，自己在市区里租一套一居室。这样的投入，是相当于在市区里买一套一居室。尽管市区里的一居室可能增值速度会比这个快，但是房产有一个特殊性，就是如果你不变现它的数字永远就是一个数字。就是你说你的房子值15000，你不卖的话这永远就是一个数字。所以我想大家分析这些点的时候，要考虑我未来10年到15年我这个房子要干什么。我们大部分人都是自住需求，这个首先要围绕的核心点是你自己需要什么。所以我想你可以先考虑一个中等的房型，把它买下来，在这样的环境下先满足家人可以进入北京的这个阶段，然后再慢慢的过渡。

【李小宁】绿城·百合我刚才问了一下，这个当时才2千多块钱。因为我是做建筑出身的，我一直做设计高档公寓和别墅的。它的建筑材质什么的，我可以感受到它的建筑成本是多少。它便宜可能是当时拿地比较便宜，但是他的建筑成本是比较高的，他那个价位是比较低的。但是现在已经涨到5千多了，当然这个不是他涨是全面都在涨。在这种情况下大家要核算一下，就是这个房子我买过来以后价格可以承受，物有所值。至于它未来增加多少，大家先不要考虑太多。如果大家这样算帐的话，还是觉得市区涨的快，这里涨的慢。首先要考虑我住了多少年，我在这里住了多少年，因为大家生命是有价值的，我们生命的价值比房产的价值更重要。我体会到美好的生活方式，我这些年赢得很多。所以我认为大家不妨先住进来，我不是替开发商宣传。你可以选择这里，也可以选择周边其他的地方，但是你要选择这样一种生活方式，你这样就会提前一步进入到我们这个年龄消费的产品。我跟你们比是差了相当长的时间了，我们现在是进入这一步了，但是你现在就进入了。你这样的话是赢得了时间、机会，这样的话我认为每个人都有消费的可能。

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