买卖二手房 价钱到底该怎么拿捏(图)

商业社会，买房总被说成是投资。但在市场当中，满口投资的人其实是有区别的。我看市场中的芸芸众生，仅仅因为有钱和房地产保值而购置物业的，是直觉的投资者；而那些有钱同时也经过精确算计才购入房产的，才是较理性的投资者。

有人认为，房产分分钟在升价，买它就是了，还用什么算计？其实不然！置业未必全用自己的钱，尤其是房地产，目前是唯一最容易给私人贷到银行钱的领域，为什么不去贷款按揭？只是一旦贷款就要考虑利息，或者，对于许多热门楼盘，就算不贷款，也要交物业管理费。所以，投资了房产以后，除了算计买房的付出外，每月还要掏腰包付出管理成本，一着不慎，就可能“损手烂脚”。

任何买楼人，还是多考虑一下怎样降低管理成本好。城市中越值钱的房产管理费就越贵，我就听说过有的白领买下别墅供得起买得起，就是住不起的事。还有就是倒了霉的富豪不得不出租自己的大宅，只为管理费太贵的故事。值得注意的是，地产价格也不是一成不变的，大跌也不是没有机会，如广州1994-1998年出售的不少楼盘，刚刚才升回到原来的价格。想一想跌价那十几年里，房子卖掉不舍得，租不起价格还要倒贴管理费的滋味，就知道什么是“套牢”了，股市“套牢”还可以不管它，至少不用交费，房产则不然。极端结果就是，管理费交不起，滞纳了还要付息，搞不好连房子都要拿去拍卖还债。

而对于二手物业来说，就更要精打细算了。因为第一手的升值空间已被别人“吃”了，不评估一下就买进，还真有风险。房产行内对二手楼的评估，一般基准以10年为一个单位，如果10年的租金基本上与投入资金等值，那就是基本合理的。当然，这几年房产价格升幅惊人，也有人以15年、20年作为基准的。因为现在的租金，受制于人群收入的提高幅度不大，并没有怎么提升。故此，这个评估标准就有了弹性。你当然还可以把回报期算得长些，荷包是自己的，怎么弹性算法？就看你的承受能力和耐心了。

计过这样的回报率后，你对要买入的房产，就有个基本的底价。其他的环境、人气、装修、管理等方面的溢价或贬值，无不万变不离其宗。这样估算过后，买房时就算对价格有所偏离，也能容易算计出偏离在哪。当然，你还可以有更科学的评估标准，但那已不是泛泛而谈了。

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