专家：房价过快上涨与政府的不恰当的政策有关

还有一个问题是土地问题，我最近做了一个有关中国土地问题的研究报告，一共4万多字，题目是城市化背景下的土地产权14条保护。我们可以看到，土地问题之所以成为一个非常尖锐的问题，主要是在城市及其周边，而且成为这几年社会维权事件的最主要的事件，农民维权占到全国维权的30％，而农民问题里面的70％是与征地问题有关。征地问题的要害在什么地方？一个是我们现在实行的土地制度、土地政策是两种公有制的政策，实际上是土地不同权不同价。国有土地和集体土地这两个土地由于政府的管制，由于政府垄断了一级市场，使得集体土地允许经过变性变成国有土地才能够投入市场。加上94年财权上升，私权下放，中央的日子很好过，省市也不过，到了底下日子有很难过，又要办事，怎么办？就瞄准了土地，土地一个很重要的来钱的来源。

在这个问题上，是中央和地方进行土地竞争，中央要保护农田，要保护耕地，要粮食安全，地方要发展经济，要政绩，要财政收入，中央的几个目标虽然有抑制之处，但是相互矛盾。你想一想，粮食安全不是地方目标，也不是农民的目标，你不允许他的土地进入流转，实际上你也不是维护农民的利益，而是侵犯了农民在工业化和市场化中间的利益，而地方政府的政绩性目标、财政目标、经济目标又是高度统一的，所以从有效性来说，地方的目标是有效的，从手段来看地方的手段又是有效的。在这个博弈里面，地方政府的目标必然实现。所以这些年中央在控制，但是土地的转用和城市的过度扩张是非常明显的事情。中央在97年到2010年有一个土地控制目标，有些省市的目标到2000年就超过了，比如中部的一个省，给了100万亩的目标，这个省2000到2004年每年50万亩，我的老家给了13万亩的目标，到了2004年用了17万亩。刚才王小广讲我们现在的城市人均占地面积是多少？是133平方米，超过国家控制目标的33平方米，美国是多少？美国是112平方米，而美国的人均整个土地面积是中国的10倍，欧洲多少？82平方米，可想而知我们的浪费有多大。

但是为什么在这个问题上中央的目标和地方的目标是冲突的？地方说说在的，通过土地问题他的利益可以实现。一个利益是征地使得工业可以发展，为什么？征了地可以用低价或者是零地价去招商引资，这是一大利益；一个利益是土地出让金他可以得到，土地出让金在这些年占到地方预算外收入的60％，而地方预算外收入大概和预算收入差不多，这是一个什么概念？还有，有了土地可以搞建筑业，可以搞房地产业，房地产和建筑业的税收是地方收入很重要的来源，在很多发达地区，这两项占到地方预算收入的40％。

不仅如此，土地问题一头连着财政，一头连着金融，各个地方大量的基础设施在发展，钱哪里来？财政投入大概10％左右，30％是土地出让金，另外60％是地方用土地到银行去抵押贷款。但是想一想，这种抵押贷款可能是相当大的问题，里面蕴含的金融风险是很大的，因为现在的状况是房价在涨，一旦出现问题，它啪地一下子下去，那时候银行怎么办？

我觉得摆在面前的问题是一个相当尖锐的问题，怎么解决中央和地方的土地政策？现在可以看到一方面是地方征地，另一方面还有一个好的东西，就是各个地方农民的土地制度的创新，自己进入流转市场。我做了很多调查，我的报告里面有4大案例，可以看到很多地方农民参与工业化和市场化的过程，把土地产权变成城市的工业物业产权，解决了他的保障问题。这表明了中国土地问题应该通过市场化去解决，而政府的管制可以说是由于管制而加强管制，你管制得越多，它转入得越多，中央管制，地方增加，你加强管制它在增加，这就是我们这几年走过的路。所以，恐怕根本的路子是从这个地方去解决，而且要解决地方的财政固定收入问题。很重要的一点就是要把现在的税收体制变成征收土地和财产税作为地方的永久收入，地方有了永久收入就不需要搞这些事情了。所以这些问题都是摆在我们面前的问题，需要我们很好地思考、研究，需要我们采取一些很好的办法解决好，谢谢！

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