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个人投资办公楼六大要点 应做好长期准备

近期，各大咨询公司提供的研究报告均认为：今年上海办公楼租赁市场仍将延续去年大热行情。特别是受2006 年中国对外资开放金融市场的影响，外资金融机构在中国加速扩张，甲级办公楼成为市场追逐的“香饽饽”。对于投资办公楼市场的个人，应注意以下要点。

　　一，地段。房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区土地的稀缺性更强，特别是主中心区范围有限。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢办公楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。一句话“地段，地段，还是地段”。

　　二，甲级办公楼。也许有人会认为，乙级办公楼的售价低，虽然其租金低些，但总投入也少。这些投资者一定要注意这样一个事实，当甲级办公楼租金不断上涨时，乙级办公楼的租价在下降。其实两家的土地成本差不多，在售价上相差不了多少。

　　三，品质。对于实际使用的企业来说，办公楼的品质至关重要，如交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。因为办公楼的品质在一定程度上代表着客户公司的形象。

　　四，客户群。如果投资，要选择那些最小也需要500－1000 平方米建筑面积的租客。这表明，入驻这个物业的公司水平相差不大，今后可能会有较为稳定的回报。这同时也说明，你要有很高的首付能力和强有力的还款能力。

　　五，小户型的优劣。投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，要特别当心，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻的公司档次低，流动性大，会影响该物业的管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响日后的收益。

　　六，理财。办公楼投资门槛的高低决定了投入的大小，是否能通过银行按揭购买，只需首付，后续通过“以租养贷”的方式来供楼。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为，“年收益×15年＝房产购买价”。若投资的物业年收益×15年大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。

　　在此建议：首先要根据自己的经济实力选择投资物业（对个人投资者而言，主要是可售型办公楼），入市须深思熟虑，做好长期准备。其次，一定选择成熟商务区，增加出租的概率，降低风险。第三，实力较强的可以选择具有一定市场前瞻力的纯办公楼物业；实力较弱的可选择同区域内的二线产品，或商住两用的办公楼以规避风险。第四，物业的品质、物业公司的管理服务等都是可以保证未来租金收益的重要因素。第五，有些办公楼采用部分长期持有、部分销售的方式，此时长期持有部分的用途十分重要，如果有知名企业进驻则可以在一定程度上保证物业未来的办公品质和形象，从而获得较好的租金收益。第六，开发商承诺投资回报率是一种违规行为，不受法律保护。

责任编辑/nj_ershoufang
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