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套内面积决定租金高低 买写字楼应注意使用率

新政策影响不大5月底新政策出台后，深圳二手楼市场受到较大冲击，总体成交量大幅下降，但是罗湖口岸片区的二手楼市受到的影响却相对较小。从罗湖口岸附近的世华地产地铺了解到，6月份的市场成交量并没有出现较大波动，和5月份基本持平，而租赁市场更加活跃。

　　口岸片区的物业以小户型为主，通过市场调查及结合世华地产的成交数据可以看出，口岸片区有95％以上的成交物业其面积集中在90平方米以下，所以新政策关于首付比例的规定对该片区的成交没有影响，而更重要的是该片区的买家以香港客户为主，资金相对雄厚，对于首付比例的提高并不那么敏感。

　　邻近口岸的楼盘一般楼龄比较老，在口岸片区购买房屋以投资为主，投资比例在70％左右。活跃的投资市场中，很多住宅的购买年数都不会超过5年，甚至超过2年的都不多，所以投资者对营业税政策几乎都可以接受，不会对成交造成多大影响。价格平稳上涨，租赁市场活跃众多香港客户或外地客户往往会将目标锁定在罗湖口岸附近的物业上。该片区二手楼市场不论买方、卖方，还是出租方、承租方，香港客户都在其中占有较大比重，所占比例在70％以上。同时因为该片区租金水平较高，投资回报率高，因而吸引了很多深圳楼市里的投资客前往口岸片区购买物业放租。因此罗湖口岸片区三级市场的购买需求非常旺盛，楼价一直稳步上升，目前均价在6900元／平方米左右，比今年年初增长了16％左右。

　　口岸片区的物业被购买后用来居家的比较少，大多都是放租，租赁市场活跃。口岸附近住宅的租金在深圳处于较高水平，平均租金为45元／平方米·月。短期投资受到抑制新政出台之前，口岸片区的投资客有相当一部分是进行短期投资，投资者往往买入一套物业之后，会马上寻找机会卖出，以获取短期利润，所以物业转手频率很高，个别物业两个月内甚至被转手三次。

　　新政策出台后，由于市场发展前景并不清晰，并且楼价已经在高位运行，近期内的房价走势难以预料，所以短期投资受到抑制，短期投资行为变的非常少了。由于罗湖口岸片区住宅的租金回报率稳定并且相对较高，所以目前投资者买入物业后往往以放租为主，即投资者选择了中长线投资。 (世华地产·市场研究中心)

责任编辑/nj_ershoufang
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