投资置业:投资商铺如何防止风险

购买商铺与购买普通住宅的区别在于，购买商铺有两个合同目的，一是取得房屋所有权，若低价购入、高价卖出商铺，也可以实现投资目的，这一点与购买普通住宅类似。但是在目前，靠炒卖房屋进行投机，很不方便。严格地讲，购买商铺的第二点合同目的——进行经营，才是最现实、最普遍的房屋投资行为，这往往也是投资者的终极目的。

商铺的开发商100%要以投资商铺的收益率、火爆的市场行情等来吸引投资者，而在洽谈买卖的过程中，又往往并不把其宣传的收益、拟进行的市场建设和管理等体现在合同中，所以购买者若没有清晰了解自己的合同目的，又不会想办法维护自己的合同利益，那么签订的商铺买卖合同，就与一般的住宅房屋买卖合同差不多，实践中很容易遭遇损失或麻烦。

譬如，入住商铺后才发现市场逾期无法开张、市场的建设和管理不到位、市场行情惨淡等，导致难以实现盈利的目的。但是投资者在和开发商交涉过程中，才发现房屋买卖合同只规定了开发商交房的义务，而缺乏其他方面的规定。因此开发商只要按期交房，就不算违约，至于其他盈利不盈利的问题，开发商不承担法律责任。这样一来，投资者才感觉到自己投资商铺的意义落了空，却又没有办法。

如何避免商铺的投资风险？我们不妨对以下几点给予关注：

第一、在您投资商铺的时候，先问自己一个问题，如果没有开发商广告中诱人的收益率、火爆的市场行情，您还买不买这个商铺？如果回答不，那么您有权要求开发商把这些广告宣传的内容尽量地落实在合同中，成为合同或补充协议的一部分。

因为，按照我国《合同法》规定，商业广告的内容如果具体确定，且表明广告发布者受广告内容约束，商业广告才被认为构成要约，具有法律约束力。而通常情况下，商铺的销售广告往往既充满诱惑、又尽量含糊，以免使开发商陷于被动。那么，作为利益对立的一方，购买者就必须要求开发商尽量多地将这些广告内容体现为合同义务。例如，商铺所在市场何时开张，入住数额不足时是否开张；开发商将如何对市场进行总体建设管理；如何为市场进行整体营销宣传；如何保障经营者日常水、电、消防、停车、存货所需等等；

最重要的是约定，如果无法履行前述方面的义务，开发商应当承担何种责任。有的地方，开发商卖完商铺后一推了事，所有的问题交给物业管理公司处理。这是不妥当的，譬如由于开发商没有兑现承诺，投资者有权要求其解除合同并退还购房款项，或者要求降价、或者要求逾期付款等，这都是房屋买卖法律关系中的权利、义务关系内容，物业管理公司并没有介入房屋买卖关系，根本解决不了这样的问题。所以，为了维护自己的权利，投资者首先要在合同中明确自己的权利、开发商的义务和责任。

第二、注意对经营的限制。在确定购买前，要注意自己将来经营范围是否与市场的整体协调，是否存在一些限制和阻挠。譬如在女人街里卖男皮鞋行不行呢，开发商说可以，那么这就应该体现在合同中。开发商说行还不够，还必须要承诺，将来物业管理公司或者什么管理委员会不能说不，否则开发商要么帮着摆平，要么承担相应的责任。因为开发商负有诚信的随附义务，有义务向购买者说清楚合同的目的、后果和重要事项，如果没有履行这种随附义务，就应当赔偿购买者因此出现的损失。

还有一些情况，本来投资者买房要做中餐，开发商也同意，等到了入住才恍然大悟：原来中餐会产生油烟，那可不行，您改卖比萨饼好吧。如果事先没有在合同中明确这样的问题，势必会产生纠纷和损失。

第三、其他开支费用。商铺购置的税费支出是有数的，经营费用则不然。那么，就应该事先了解、预计各种税费支出，尽量地在合同中明确费用支出的标准、方法、如何承担等等。

譬如，有些市场内，经常要向商铺经营者收取广告费、管理费等等，不给就没有相关服务，更狠的干脆停水停电。如果能够在商铺购置过程中即存在明确的规定或者限制，一定能够减少很多不必要的支出，减少这样问题的发生，保障投资人的利益。 因此，请您在投资商铺的时候小心、冷静，多考虑一些问题，会对自己有帮助的。

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