中国房地产调控存误区 不应完全市场化定位管理

中国地产市场调控的四个定位

鉴于房地产市场管理的经验和教训，中国在对房地产市场的管理中，要明确以下四个方面的定位：

1．房地产市场类型的定位：中国的房地产市场不仅是一个有限竞争的市场，而且属于对竞争承受力很弱的市场。中国属于土地资源严重短缺的国家，中国的国土面积和美国相当，但中国人口是美国的4倍。但这并不意味着，中国用于房地产的土地资源稀缺度是美国的4倍，实际上比4倍还要多。中国作为人口大国，需要有足够的土地资源用来解决粮食问题，不可能通过进口粮食来置换出更多的土地，在此情况下，可供中国房地产市场开发的土地资源是极其有限的。就中国与美国相比，如果中国把房地产完全交给市场来调节，中国房地产市场的竞争强度是美国的4倍以上，在如此竞争强度推动下的房地产价格也会数倍高于美国。由此可以理解日本的人均收入没有美国高，但日本东京的土地价格是美国的4倍。目前中国的人均收入只有美国的1／23，却要承担比美国数倍高的住房价格，这将大大降低中国人的生活质量。如果中国不能有效地控制房地产泡沫，中国改革20多年积累的财富很可能被房地产这个黑洞吃掉。

土地资源严重短缺，决定了中国的房地产市场将会是世界上管理难度最大和对中国经济带来风险最大的市场。如果在房地产市场管理的定位上出现偏差，那么未来可能出现的中国经济危机，不是金融危机，而是房地产泡沫危机。无论上世纪80年代日本的金融危机，还是90年代东南亚的金融风暴，以及1929年的美国经济危机，其危机发生的机理，都是先发生房地产泡沫，然后才导致金融危机。

我们应该清醒地认识到，危害中国经济可持续发展的除能源和环境外还有房地产泡沫。将房地产市场作为一个有限竞争的市场来对待，建立一个符合中国国情的政府主导的有限竞争的房地产市场，这是中国转型期在市场体制改革中遇到的新难题和新挑战。

2．房地产功能的定位：中国房地产市场必须承担起产业发展与社会服务的双重功能。房地产具有的可交易性与不可交易性的双重特征，决定了房地产的双重功能。受土地资源的约束，越是土地资源稀缺的国家，越要凸现房地产所承担的社会服务功能，越需要政府加大对房地产市场补贴和调控的力度。即使在土地资源丰富的美国，房地产市场也是有政府补贴和干预的市场。目前中国房地产市场中存在的最大问题是，各级地方政府对房地产所具有产业发展功能最感兴趣，特别是在城市化进程中，各地政府不仅没有把房地产所承担的社会服务功能予以重视，反而把城市土地经营、推动土地增值作为增加政府收入的主要渠道来对待。房地产确实是对经济增长具有强拉大效应的产业，但是我们还必须清楚地认识到，中国的房地产也承担着保障13亿人口公平居住权的功能。如果我们忽略了这一点，失去的不仅仅是和谐社会主义的基础，同时我们将遭遇房地产市场泡沫带来的危害。

3．房地产调控目标的定位：鉴于中国房地产的市场的特点和功能，决定了中国房地产市场的目标定位上限和下限。房地产市场管理的上限，就是不能使房地产市场陷入投机市场的陷阱。要使房地产不陷入投机市场的陷阱，需要对供需双方进行约束性调控：对购房者而言，要使其不是为了投资而购买，而是为了居住而购买；对房地产商而言，不能使房地产行业成为一个暴利或超额利润行业，而应当是一个获得平均利润的行业。这是保证房地产业在中国健康发展的上限调控目标。

中国房地产调控的下限目标是，无论房地产价格如何变化，必须让所有的居民都能有房住，特别是收入最低的群体必须有最低的起码的居住标准。另一方面，无论你如何富有，有如何强大的购买力，也只能购买有限面积的住房。在住房标准上，中国不可能像美国那样，中产家庭都可以购买独立别墅。要使低收入者能够住上房，使中等收入能够买得起房，使高收入者购有限的房，实现住房的大体均等化，这应当成为中国房地产调控的目标。

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