【中原地产】二线城市写字楼潜力大 投资仍需谨慎

长三角以上海为中心、江苏和浙江为两翼，拥有16个地级以上城市。

随着调控措施的陆续出台，越来越多的投资者感到一线城市投资的风险性，他们把目光转向了长三角的二三线城市：苏州、无锡、常州、镇江、扬州、南通等。到了2007年，这些城市是否能够成为投资乐土？

住宅：空间受限，但潜力依然

据统计，近年来长三角地区商业、住宅用地的地价增长率为7.33%、12.16%，大于全国各类用地的平均增长率。

地价拉升促使房价高企。以无锡为例，市区2002年商品住宅均价2500元/平方米，2005年商品住宅均价达4132元/平方米，2006年商品住宅均价为4335元/平方米。

苏州、常州、南通等都有这样的发展轨迹：2002年价格飞速上涨，2005年增幅放缓。浙江目前县级市的房价基本在3000元/平方米以上，比如宁波慈溪房价早已达到了6000元/平米。

房价收入比最高在1:6左右是合适的。按照这个标准，浙江城镇居民房价收入比为1:10，无锡在1:8左右。

就住宅而言，中原认为，长三角局部二线城市房价已然高企，某些城市自有住房率很高，比如无锡的城镇居民自有住房率已达到80%，住宅投资空间逐步受到压缩，但对住宅市场化运作起步稍迟的镇江、扬州、泰州、淮安、宿迁，投资空间还是很大。另外，作为长期投资来看，局部经济快速发展的二线城市中心区域（中心区域项目稀有）、新城区域、景观区域、特色品质项目，品牌地产商刚进入的城市区域，其项目仍具一定投资空间。

商业：需谨慎投资

目前国内的商业地产（商铺）开发存在几个重大问题：第一，缺乏总量控制，盲目上马；第二，规模越来越大，档次越来越高；第三，“克隆”现象非常普遍；第四，马路商业比比皆是，开发观念陈旧；第五，经营方式存在风险性和法律问题；第六，商业设施存活性较差。

某二线城市光上百万方的轻纺城就有两座（均在建）。如此大的体量，又是同业，对投资、经营者而言，市场竞争度之大，经营培育期之长，投资保障层面之复杂，都是极大的挑战。

地段、人气是商业地产成功的恒久不变的前提。作为投资者，其商业环境、升值空间、经营价值、投资回报率是决定是否能够投资的前提；经营管理公司的招商、定位、科学管理是决定未来商铺价值的重要方面。

位于无锡火车站旁的“站前商贸街”建筑面积28万平方米，分六大主题区域，从2004年建成到2007年，三年多过去，始终人气不足、经营惨淡。究其原因，其规划设计过于迂回复杂；定位缺乏对无锡居民购物及消费习惯的理解。无锡人消费观念保守，往往只进城中心乌龟壳区域消费，存在消费抗性；另外，体量大、铺位分割过多、过于复杂；区域近车站，人流虽大，但档次低、难以驻足；加之缺乏专业商业经营管理公司统一的招商、经营、培育，所以现在几乎成了一座乏人问津的城市建筑雕塑。

中原认为，依托长三角经济优势、不断聚集的外来人口、特有的地域文化景观资源商业设施具备很大的潜力；但是，投资需考量二三线城市普遍的单一城市核心，居民消费观念相对保守、只认可中心传统商业区域的消费习惯。“地段、人气、好的经营管理公司、具备特有资源的商业市场及形式”是投资的关键。另外，经济迅速发展但商业设施缺乏的二三线城市也是投资选择之一。

写字楼：苏州、无锡潜力巨大

投资写字楼的目的很简单，即投资、出租或办公自用。一个城市的国际化程度与经济实体的活跃程度越高，写字楼的市场潜力就越大。“成熟地段、优良环境、完善周边生活配套、优质智能化设施、优质物业服务”是决定写字楼投资价值的关键。

中原认为，苏州、无锡等发达的二线城市写字楼市场潜力巨大；常州、南通等后起之秀也蕴含潜力。

苏州、无锡在2006年中国GDP排行榜中均在前十名内；世界500强企业纷纷入驻苏州、无锡。轻轨交通规划，加之苏州依托其工业基础和文化底蕴，无锡依托其不断增长的经济实力和打造山水名城的城市发展战略，投资这里的高档甲级写字楼大有可为。

在区位上，除了市中心写字楼以外，距离市中心不远，靠近城市景观区域、城市干道，接近机场、规划中轻轨，商务运动及生活配套齐全的区域都将是写字楼投资黄金区域；车位充足，电梯够用、智能化，物业服务好，这些都是未来升值的条件。

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