陈真诚：非正常房市不能仅从供求找药方

内容概要：以自住型消费购买为主的普通住宅产品领域，单边（地方政府和一些不良开发商）的高预期因素和单边（自住型消费者）高恐慌因素之间，非对撞式合力推拉作用助涨房价。而以投资、投机型购买为主的高档住宅产品领域，却是单边（地方政府和一些不良开发商因素）高预期因素和单边（升级消费及投资、投机型购买者）高观望因素之间，对撞式拉锯作用导致房价盘整乃至价涨量（成交量）跌或价量齐跌……南京地方政府房价管理的“新政”，对全国其他各地地方政府之于房价管理作为，会起到什么作用？未来的影响将会是怎样？……

在市场经济里，资源是否稀缺和供求关系如何，是影响市场上商品交易价格高低及其价格变化趋势的重要因素。这是没有谁能否认的，是经济学原理使然。

不过，这得有重要前提：“正常”的市场经济基础。在“正常”的市场经济基础上，供应应是“正常”的供应，需求应是“正常”的需求。供求不能错位，非“正常”市场因素不能影响供求关系。

因此，基于目前中国房市背景，不能简单地强调“需求”来谈论房价，不能简单地以供求关系来分析房价，判断房价走势和未来时期（基于目前的实际社会经济背景、一定时期内的未来时期）。

在目前中国房市上，有个很有趣的现象，值得引起重视。

这个有趣的现象就是，在目前中国房地产市场中，存在两种不同的房市表现。与绝大多数人相关、在房地产产品数量（单体套数）上占绝大部分占比的中低档即普通住宅产品，在中央政府的持续宏观调控下，其房价却一直不断攀升，而且成交量也经常不断攀升。而与少数人相关、在房地产产品（单体套数）数量上占比不大的高档（含中高档）住宅产品，同在中央政府持续宏观调控下，最近一段时间以来，虽然房价也在不断攀升，一些城市的成交量却在不断下降。甚至不乏价格高开低走、实际成交价低于开盘价而价量齐跌的现象存在。在实际房市舆论中，价格讨论、老百姓最关注的、政府所主要要调控价格与供应的正是前者即普通住宅产品。这部分住宅产品，主要是以自住型消费者购买为主，房价却不断价量齐增。高档住宅产品（其购买对象主要是升级消费购房和投资购房、投机购房），除了政府从严限制土地供应和“90、70”等政策限制等外，政府几乎没有其他更多的政策限制，舆论关注也是相对要少些。

其实，按理来说，正因为政府从严限制土地供应和“90、70”等政策限制，相对于普通住宅产品来说，高档住宅产品供应更紧张，资源更稀缺。

要知道，相对更没有足够供给的高档商品房，更应该是稀缺品，则更加物以稀为贵，市场价量变化表现应比普通住宅更坚挺。难道这个简单的道理很难懂？可其目前市场表现和市场走势，并非与之成正比。在目前，在同一个房地产市场，普通住宅产品和高档住宅产品之间，却存在不同的市场表现：相反。又是为什么？这说明，目前房市正处在非正常市场经济性态中，不能简单地用供求关系来分析。

实际上，目前，以自住型消费购买为主的普通住宅产品领域，单边（地方政府和一些不良开发商）的高预期因素和单边（自住型消费者）高恐慌因素之间，非对撞式合力推拉作用助涨房价。而以投资、投机型购买为主的高档住宅产品领域，却是单边（地方政府和一些不良开发商因素）高预期因素和单边（升级消费及投资、投机型购买者）高观望因素之间，对撞式拉锯作用导致房价盘整乃至价涨量（成交量）跌或价量齐跌。要知道，在“市场”范畴中，对于价格来说，“供”方与“需”方本来均是对撞式的对立关系。对于房价，本来均应是拉锯式地起对撞作用的。

当然，除以上因素外，当前的通货膨胀（或通货膨胀预期）也是以上海为首的新一轮房价反弹上涨和其他城市房价更加剧上涨的主要因素之一。通货膨胀（或通货膨胀预期），让民众对久不见效的宏观调控的信心受到打击，让开发商及投资、投机者风险预期降低。然而，在此背景下，一些投资、投机者，仍然保持高观望心态。这种现象，对于房价走势和房市风险分析来说，不能不引起重视。

因之，在目前的社会经济现状和房市实际背景下，我们更应该反思一些问题：舆论所强调的土地资源越来越稀缺、供应不足及需求远大于供给等问题。

谁也不能回避的是，地球只有一个，土地资源都是稀缺的，用于房地产开发的土地供应越来越紧张。这在全世界都一样，不只中是国面临而是全人类共同面临的问题。

尽管中国有人口多的因素，但印度等国人口总数照样非常庞大（或相对庞大）。包括印度及其他一些国家，人均拥有土地数，可以和中国一比，问题甚至也很严重。可在目前，这种相当怪异的房市现象为什么主要在中国大陆发生？普通住宅产品房价疯涨现象，为什么在中国大陆以外的其他国家或地区（除韩国曾经发生过外）没能发生（或没有这么严重）？

也许有观点会强调不能忽视中国的房价基础。但同样不能忽视的是，房地产市场是地域性很强的市场。在一个区域内，房价变化得经过一个时间段。

诚然，从无限时间约束的“未来”概念上来说，房价肯定是上涨的。但与之相关联的两个重要前提要素也不能忽视。一是指以目前现实社会经济环境和房市实际为背景的一定时期里的“未来”，这是讨论“目前”房价所应该遵循的前提。二是要承认，所有“正常”市场经济下遵循经济规律的价格变化，必然是波浪式前进，即有涨有跌。

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