政府定价突袭南京楼市 将限制地产开发商利润

这几天，一场前所未有的风暴正在席卷南京的地产界。

风暴起源于三天前。5月25日，南京市物价局一场动员大会通过了南京市房价调控细则。其核心内容主要是：限制开发商利润；推行政府主导价和“一房一价”核价政策。

该细则规定，经济适用住房净利润率被界定为3%；普通商品住宅的净利润率为8%。

“这个规定如果能切实贯彻下去，对开发商的打击将是致命的。”某地产界知名人士表示，目前开发商平均净利润率在20%以上，此次列入调控范围的开发面积占全市开发面积的75%以上。

值得注意的是，这项强硬政策是在国家房地产调控政策频频出台而大城市房价一路走高的情况下出台的。

南京市这种政府强势介入调控房价的做法引起争议自在意料之中，而众多开发商、市民更关心的是这项政策能走多远。

政府规定基准价

在南京，流传着该市江宁区一新楼盘房价一天内从3900元/平方米暴涨到5100元/平方米的故事。

但今后这样的故事或许难再重演。

因为，根据新政，南京市将对除高档化住宅商品房[指市计委、建委立项为公寓(含酒店式公寓)、别墅(含拼联式、联排式)、度假村的商品房]之外的经济适用住房、中低价商品住房、征地拆迁安置房、普通住宅商品房实行“政府指导价”管理，并把开发商的销售利润率严格控制在规定的幅度内。

政府指导价，即南京市物价局的核准基准价格。南京市物价局一位副处长表示，上述被列入调控范围的商品房指导价的基准价格为成本与利润率、税金之和。

其中，成本构成包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理费、销售费和财务费用等8个方面。

而在利润率上，经济适用住房被界定为3%；普通商品住宅的利润率为8%。这里均指的是净利率。

东南大学房地产研究所所长李启明表示，这个利润率主要是参照其他行业定的。李长期致力于南京房地产市场研究。

此外，该新政细则还规定针对基准价的上下调整幅度。其中，新项目不得超过价格主管部门核定的基准价加规定的浮动幅度(普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%，经济适用住房价格的上浮幅度最高不超过3%)；而对于经价格主管部门核价已开始销售但尚未销售完毕的老项目，不仅要执行这个规定，还要遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则。

比如，如果某楼盘的个别房源由于楼层、环境等因素，已卖房屋涨价超过了5%的界限，那么，该楼盘就必须有对应的房源价格下调上述房源超出的价格。

细则还要求实施明码标价。价格要在销售场所醒目位置按“一套一价”规定标出。住房套数较少的楼盘可用标价牌进行标价，套数较多的楼盘要用价目表进行标价，并注明基准价、浮动幅度、综合差价(楼层、朝向、环境等)、销售单价、总价等具体情况。

而标价的详细情况，要在销售前报当地价格主管部门的价格监督检查机构以备核查。价格公示确定后，开发企业不得擅自上调已公示的销售价格。

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