法律解读：沿街住宅楼顶的广告收益究竟该归谁

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在一些临街的住宅楼顶，常常可以看到巨大的广告牌。广告公司通过一些途径买断了一定时期的广告刊登权。那么，既然楼顶的广告是有收益的，这些广告收入的权益应该归谁呢？

众所周知，购买房产的客户，在其购房价款中实际上都已包含公共建筑的分摊价款，所以，购房客户应、承载雨雪等作用。但顶板并非顶楼用户的专有财产，它实际上是整个楼宇业主的共有财产。所以，一座楼宇的顶板是楼宇的公共建筑部分，由大厦的各个产权人共有。

在楼顶上搭建广告牌，或在一些建筑的外墙墙体上涂刷广告语，这样的行为，都是对楼顶、毗连墙体等公共建筑的使用。而允许他人使用这样的公共建筑并得到报酬，实际上是公共建筑产生的收益。

依据民法学理论，所有权有四项权能，即占有、使用、收益、处分。这四项权能只能由所有权人行使或由所有权人授权他人行使。如果非所有权人未得到所有权人的事先许可或事后追认而擅自行使占有、使用、收益、处分等权能，就构成了对所有权人所有权的侵害。相应的，在共有的情形下，应由共有人共同行使上述四项权能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追认、非共有人在未得到共有人的同意或追认的情况下擅自行使上述四项权能的，就构成了对共有人共有权的侵害。

由于，业主均为建筑公共部分的共有人，对楼顶等公共建筑享有共有权，行使占有、使用、收益、处分等权能。虽然，利益各方由于所占的共有权份额（住房面积）不同，权利大小不同，但作为份额共有人，彼此间是平等的民事主体。各方的共有权均应得到尊重与维护。开发商想在楼顶上搭建广告牌获得收益，不是不可以，但应该向其他共有人——已购房客户通报情况，征得所有共有人的同意。如果此事难以协商一致，应当按照各自拥有的共有权份额进行表决，一般按照拥有共有权份额一半以上的共有人的意见办理，但不得损害其他共有人的权益。

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