南京“一房一价”核价细则出台 未核就卖要罚

5月20日起南京开始实行“一房一价”，开发商必须在售楼处挂出“标价牌”，不过从物价部门市场检查的情况来看，几乎所有的开发企业都以“新规刚刚实施还没来得及执行”为由，集体“抵制”新政。原因很简单，因为不少楼盘现在的销售价格远远高过审核价。昨日南京市物价局召开动员大会，并宣布新政实施细则，核心内容是已经核定的房屋价格不得再涨价，否则将处以高额罚款。尚未销售的房屋必须低于今年5月14日前实际成交的最高价。

细则>>>

在售房不准涨价

内容：经价格主管部门核价已开始销售但尚未销售完毕的项目，其项目综合平均销售价格不得超过价格主管部门核定的基准价加规定的浮动幅度，并遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则；尚未销售面积部分按“一套一价”所标示的最高价格应低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格（特殊套型除外）。

解读：早在2002年南京市便出台了《商品房作价办法》，该文规定房屋均价的上浮幅度最高不得超过5﹪。不同楼层、朝向差价，整幢增减差价代数和必须为零，也就是说，如果有个别房源由于楼层、环境等因素涨了500元，超过了5%的界限，那么该楼盘中就必须有其他房源的价格下浮500元。不过，由于物价局核定的只是楼盘的均价，对于开发商就个别房源肆意涨价的行为无从管理，因而造成了一些项目一天之内价格数变的怪现象。此次新政核定的是每套房子的单价，开发商即使囤房不卖，今后也无法涨价，否则将被处以巨额罚款。细则对于“尚未销售”的面积部分有了详细的规定，就是要低于今年5月14日前实际成交的最高价格，这个价格网上都可以查到。

房屋核价有计算公式

内容：各级价格主管部门对开发企业首次上报的备查价目表采用以下方式复核计算：

各套所标销售总价之和/项目销售总面积≤基准价格×（1+浮动幅度）

解读：“各套所标销售总价之和/项目销售总面积”相当于“实际销售均价”，就是说“实际销售均价”不能高于基准价格在允许范围内上浮之后的价格。

未报价销售所得将罚没

内容：2007年5月14日前已领取商品房销售许可证但尚未到价格主管部门申报价格的普通住宅商品房（含政策性住房），应督促开发企业尽快报价。至2007年5月14日止，领取销售许可证已超过一个月仍未报价的，依照相关规定予以处罚；2007年5月14日后未到价格主管部门申报价格擅自定价销售的普通住宅商品房（含政策性住房），依照相关规定予以处罚。

解读：物价局房地产处相关人士介绍，今后，对于拒不申报商品房基准价的项目而直接销售的，物价部门将对该项目核定基准价，实际已销售的所得减去物价主管部门核定的价格所能取得的收入，多出的部分界定为非法所得将予以罚没处理。

高档化住宅无需核价

内容：根据省物价局《省物价局关于改进住宅商品房价格管理的通知》（苏价服[2004]175号）“高档化的住宅商品房由各市自行界定”的规定，市物价局《转发省物价局关于改进住宅商品房价格管理的通知》（宁价房[2004]151号）明确：高档化的住宅商品房是指市计委、建委立项为公寓（含酒店式公寓）、别墅（含拼联式、联排式）、度假村的商品房。

解读：一房一价针对的是普通商品住房（含政策性住房），细则明确了“高档化住宅”的范畴，也就意味着这些奢侈色彩较浓厚的高档化住宅无需核定价格。

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