知名策划评论家陈真诚在南京搜房网
“南京新出炉的房价核价新规，有几条一看就是废话”。刚刚落座的的知名策划评论家陈真诚就语出惊人。针对南京房价日益高涨，开发商随意调价的现状，南京物价局、房管局、国土局等五部门先后出台六条核价新政和“宁五条”，规范开发商制定房价及合理利润。
应搜房网之邀，国内知名房产策划评论家陈真诚做客本站，接受了本站记者的专访。在看过南京新出台的房价核价新政后，陈真诚提出了很多质疑。“例如新规二：剔除房商不合理成本。房价成分本身就是灰色的，怎么计算该剔除的成本应为多少？再如，重点楼盘每月检测。那是根本无法检测的。因为其前提意义上的成本就是灰色的，利润怎么计算？又如政府指导价。实际上，‘指导价’的指导意义就是空的，没有很强效的约束性，在物价局，价格就是‘你申请我批准’。其实，所有的物价定价管理都存在这样的问题。因为前面的基础不准确，所以曝光违法案件也是没有用的。只有具有明确的奖励和惩罚等这些严格的游戏规则才会有用。”
针对南京市物价局20日正式实施的六项新规, 陈真诚表示，新规规定，擅定房价者罚40万元。这对于大型开发企业来说不算什么，起不到有效的威慑作用。这种惩罚游戏规则，实际上有点做表面文章的味道。陈真诚指出，相对于违规所可能获得的巨额利润或边际利润来说，违规成本太低，难以起到实际性“制止”效果。他认为，违规处罚额度，应按照开发商的开发面积和房价结合计算的经营总额来确定，设计惩罚性的罚没比例，使违规者要付出很高的代价。这样，才能遏止人为“做”房价的开发商或销售中介机构的恶意操纵房价的行为。
陈真诚特别强调，新规规定，房价上下不得超过5%的幅度，这条实际上也会起到政策性阻止房价下降的作用，给市场“房价只涨不降”的理由和政策依据。“按照这条规定，如果某开发商把房价超过5%的幅度降价销售，就会被政府处罚。那谁还敢降价销售呀？”陈真诚说，“这条很有问题，有必要修改，加上‘房价下降超过5%者不受处罚’”。
陈真诚还指出：新规中很值得探讨的一个方面就是没有限制土地一级市场价格问题。“开发商在取得土地三年以内的仍按照当时的出让价计入成本”，那么，一旦开发商设立关联公司或以土地作为股份投入到新设立的公司，整体出让原来的土地，就可以按照新“成交”地价计算入房价的成本。
针对商品房利润率不得破八问题，陈真诚说，由于灰色成本因素问题，致使目前房地产成本本身具有灰色的特征，房价成本监测的不准确，导致本条难以施行。
陈真诚同时也表示，“南京新六条”尤其其中规定“一户一家”、详细按户张贴房价告示等内容还是具有积极作用的。他认为，这是在提示其他城市地方政府，告诉大家，地方政府对房市的调控，关键是要对楼市的房价进行具体的管理，明确提出法律约束。“把房市调控的关键集中点提到了对房价的具体管理，将会对引导地方政府如何制定科学'游戏规则'很有益处。这点上看，南京市地方政府对中国宏观调控房价做出了积极性的工作”。陈真诚肯定了南京市政府的政策。
针对目前房价领域存在的问题，陈真诚接着谈到，“不准确”性的法规是无法制止开发商违法违规的。暴光是监督，监督不是政府的主要手段，曝光是舆论机构的行为，政府的职能和责任应该是规范、惩罚、奖励等。
目前，据我所知道的信息，南京有房价2涨每平方米1200元之事，有不准确性。有可能开发商本意是这么做的，还有可能是我们的相关数据统计或公布上出了问题。
“实际上，数据不准确是整个房地产市场普遍存在的问题”。陈真诚说，在中国，房地产的投资反弹，投资额的增长，然后外来资本的流入多少，每年的开工面积多少、交付多少、多少空置率？你告诉我哪一个数据四准确的？其真实是从哪里来的？一旦开发商他有假按揭的时候，他会把真实数字给你统计吗？第二，购房人空置了，他会告诉政府房子是空的吗，这两个因素放在一起，数字怎么准确？我们的数字，往往就是同一个部门出的也经常不一致。就连同一城市的同一家房产交易中心的数据，前后就不一样。
“中央政府应高度重视房地产等宏观经济数据发布管理的问题。目前，房地产等宏观经济数据发布非常紊乱。这个问题，很严重，是中央政府高度重视并着手解决这一严重问题的时候了，很迫切，也很关键！”陈真诚特别强调说。
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