任志强:地产调控只解决表象 政府增加什么供给?

从2003年开始宏观调控的各种措施都在紧缩供给。当然是首先从土地的供给源头开始紧缩与严控的，至今每年的土地总供给量都在下降，尤其是城市建设用地的新增供给量始终处于总量下降的趋势。2006年则是我国连续数年建设用地供应最少的一年。

1998年房改房政策出台时，23号文件希望大多数中等和中等收入以下的家庭可以靠经济适用住房解决房改货币化分配后的住房问题，而商品房只面对城市中的高收入家庭。因此放开了土地的闸门、加大了土地的供给量。背后另有一重意见就是经济适用住房只售不租，其重在面对亚洲金融危机和93年宏观调控之后出台的通缩，要用房地产来拉动中国的投资与经济增长。

而当房地产的需求在非计划控制的放开之后，私有化与各种日益增长的消费欲望在银行及税收政策的推动之下迅速扩大和无约束的激增。仅几年时间就在投资的高增长中显现了需求更快增长的房价上涨，并拉动了整体经济的高速上升。

因此当政府感受到土地资源消耗的压力时；当政府试图控制过快的投资增长时；当政府将房地产作为主要的压缩对象时；恰恰是需求高速增长的起点。而这供给的向下和需求的向上形成了巨大的反差，并通过房价作为信号而充分的反映给市场。

虽然此后政府也期望能通过抑制需求和改变消费观念来缓解供求之间的紧张矛盾，但连续几年的调控并没有达到预期的目的。实际的市场中由于收入分配的增长与向高收入倾斜的不平衡，高标准的需求旺盛，供给也向高利润和高标准的生活质量的产品倾斜，这就在被严控的土地总量中产生了供给结构中的非平均分配。当高档房产量增加时，市场的平均房价自然会被向上拉动，而面向中等收入家庭的产品就相对减少并形成了新的社会矛盾。

当土地实行严格的控制与招拍挂制度后，供给的短缺和向高档产品供给集中的过程大大提高了土地的价格。用土地获取城市发展资金的驱动力又让政府将更多的土地向市场供给，而同时减少了面向中低收入家庭提供社会保障的土地供给。于是经济适用住房建设和廉租房建设的用地供给量连续多年大幅下降，让中低收入家庭既无法通过市场中的商品房解决住房问题，又无法依靠政府的社会保障解决住房问题。这就让新的社会矛盾被扩大化、公开化，将市场供给的结构性矛盾与社会保障的责任混在一个锅里越炒越热，成了让政府头痛的烫手山芋。

今年叫了几年的供不应求矛盾终于被政府正视了。在两会的报告中，“增加供给”数年之后，第一次出现了在政府的正式文件之中。从而结束了自2002年以来中国房地产市场关于“冬天”和“泡沫”的争论，承认了市场中需求的真实性，承认了总量供给不足引发的房价上涨的现实。

但增加什么供给仍是个要认真研究的问题。

如果从增加总量供给看，首先要解决的是土地的增量供给问题。只有在土地总量供给加大之后，才有可能增加住房总量的供给。

自2003年以来中国的房地产市场虽然投资连续数年保持着高增长，但住房的总建筑面积增长不大、套数总量的增长也不大，始终浮动于320万套到380万套之间。但每年城市新增家庭已从750万户增加到了890万户。商品房的供给量仅能满足新增家庭50%以下的供给量。其原因在于投资的增长一部分被土地价格的增长抵消了；一部分被材料、设备等各种成本的增长抵消了；另一部分在户型面积的加大中被抵消了。总供给面积的增长在人均或户均面积的扩大中被淹没了，并没有变成住房总套数的增长。因此如果不能增加土地的供给量，很难增加市场中的总供给量。

从目前已出台的政策看，国家并不想放松土地的管制，在连续多年土地供给的负增长中，仍会坚持土地供给总量不变或下降的政策，但会通过产品结构调整增加供给的套数。

管理部门认为中国地少人多，土地资源短缺（事实也许并非如此）。因此出台了严格的设计管理规定，强制性限定了最少70%的住宅生产90平方米以下的中小户型，这样就可以在同样的土地中、同样的建筑面积条件下，大大的增加住宅套数的供给总量。而增加中小户型普通商品房的供给量也有助于缓解中低收入家庭购房难的激化性矛盾，有助于平稳市场中的房价增长速度与不满情绪。

特别推荐

• 更多>>